Ưu và nhược điểm của REIT và Hướng dẫn lựa chọn

Đối với nhiều người, đầu tư bất động sản nằm trong danh mục rào cản gia nhập cao. Cho dù là người trẻ mới bắt đầu đi làm với mức lương thấp hay là người trụ cột gia đình trung niên có gánh nặng gia đình, thì việc đưa ra khoản thanh toán ban đầu lớn để tham gia thị trường bất động sản cùng một lúc là rất khó khăn. Đối với những tình huống này, quỹ đầu tư bất động sản (REIT) chắc chắn là lựa chọn lý tưởng. Là một phương tiện đầu tư có rào cản thấp, rủi ro thấp, nó cho phép các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản với số vốn nhỏ và tận hưởng lợi nhuận ổn định. Tiếp theo, chúng ta sẽ đi sâu vào ưu và nhược điểm của REIT và hướng dẫn lựa chọn một quỹ.

REIT là gì?

REIT, được gọi là Quỹ đầu tư bất động sản trong tiếng Trung, là các công ty đầu tư vào tài sản bất động sản và phân phối thu nhập cho thuê cho các cổ đông. Nói một cách đơn giản, REIT là các công ty đại chúng tập trung vào việc sở hữu, quản lý và vận hành nhiều loại tài sản bất động sản khác nhau, chẳng hạn như khách sạn, trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng, chung cư, nhà máy và trung tâm y tế.

REIT (quỹ đầu tư bất động sản) được Quốc hội Hoa Kỳ thành lập vào năm 1960 và tính đến năm 2021. REIT đã được thành lập tại ít nhất 39 quốc gia trên toàn thế giới. Hệ thống này đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển về mặt quy định kể từ khi thành lập, bao gồm quy định ban đầu từ những năm 1970 đến những năm 1980, điều chỉnh các quy tắc về thuế và đầu tư vào những năm 1990, đa dạng hóa vào những năm 2000 và tập trung vào việc thích ứng với thị trường và các tiêu chuẩn ESG vào những năm 2020.

Tương tự như quỹ tương hỗ, nhưng trọng tâm đầu tư của quỹ tập trung vào tài sản bất động sản. Được hoạt động như một quỹ tín thác, quỹ được coi là một công ty theo Bộ luật Thuế thu nhập Hoa Kỳ và phải tuân theo các yêu cầu thuế cụ thể, bao gồm phân phối một phần lớn thu nhập của quỹ cho các cổ đông dưới hình thức cổ tức. Cấu trúc quỹ tín thác giúp tránh được tình trạng đánh thuế hai lần trong khi vẫn cung cấp cho các nhà đầu tư nguồn thu nhập ổn định.

Bằng cách nắm giữ cổ phiếu trong REIT, các nhà đầu tư có thể chia sẻ thu nhập từ các khoản đầu tư bất động sản, chẳng hạn như tiền thuê nhà hoặc lãi suất thế chấp, mà không cần phải trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản thực tế. Cấu trúc này cung cấp một cách thuận tiện cho nhà đầu tư trung bình được hưởng lợi từ các khoản đầu tư bất động sản đa dạng trong khi tránh được sự phức tạp và rào cản cao của các khoản đầu tư bất động sản thực tế.

Có thể phân loại thành hai loại: vốn chủ sở hữu và thế chấp. REIT vốn chủ sở hữu tập trung vào việc sở hữu và vận hành nhiều loại tài sản bất động sản, chẳng hạn như tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn và căn hộ. Họ tạo ra doanh thu chủ yếu thông qua thu nhập cho thuê từ các bất động sản mà họ nắm giữ. Bằng cách cho thuê những bất động sản này cho người thuê, họ có thể tạo ra thu nhập cho thuê ổn định và phân phối một phần lớn thu nhập cho các cổ đông dưới dạng cổ tức, do đó tạo ra cơ chế hoàn trả cổ tức ổn định.

Mortgage REITs đầu tư chủ yếu vào các khoản thế chấp bất động sản nhà ở hoặc thương mại và các chứng khoán được thế chấp liên quan. Nguồn thu nhập của họ chủ yếu là thu nhập lãi suất phát sinh thông qua các khoản thế chấp hoặc chứng khoán này. Không giống như vốn chủ sở hữu, thế chấp không trực tiếp sở hữu bất động sản mà kiếm được thu nhập lãi suất bằng cách cho người vay bất động sản vay hoặc mua chứng khoán được thế chấp. Mô hình đầu tư này giúp có thể nhận ra lợi nhuận thông qua chênh lệch lãi suất và phân phối phần lớn thu nhập cho các cổ đông.

Có ba loại REIT chính: giao dịch công khai, không niêm yết và tư nhân. Trong số này, REIT giao dịch công khai được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán nơi các nhà đầu tư có thể mua và bán chúng như cổ phiếu thông thường, thanh khoản hơn và thường được đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC).

REIT không niêm yết cũng được đăng ký với SEC, nhưng cổ phiếu của họ không được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, ít thanh khoản hơn và các nhà đầu tư cần mua chúng thông qua các kênh cụ thể và có thể mất nhiều thời gian hơn để hoàn trả khoản đầu tư của họ. Mặt khác, REIT tư nhân là các công ty tư nhân không được đăng ký với SEC và không được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Chúng thường nhắm đến các nhà đầu tư có giá trị tài sản ròng cao hoặc các tổ chức, có quy trình gây quỹ riêng tư hơn, ít thanh khoản hơn và yêu cầu các nhà đầu tư đầu tư thông qua các kênh chuyên biệt.

Việc thành lập REIT đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể về tài sản và thu nhập, trong đó ít nhất 75% phải có nguồn gốc từ các hoạt động liên quan đến bất động sản như thu nhập cho thuê, lãi suất bất động sản và tiền thu được từ việc bán tài sản bất động sản. Yêu cầu này đảm bảo rằng các hoạt động kinh doanh của REIT chủ yếu tập trung vào bất động sản. Ngoài ra, ít nhất 75% tài sản của REIT phải là tài sản bất động sản, nghĩa là phần lớn tài sản của REIT phải được đầu tư vào bất động sản hoặc tài sản liên quan đến bất động sản.

Đồng thời, REIT phải phân phối ít nhất 95% thu nhập của mình dưới dạng thu nhập thụ động (ví dụ, tiền thuê và lãi suất), đảm bảo rằng thu nhập chính đến từ các khoản đầu tư thụ động và được sử dụng để trả cổ tức cho các cổ đông. REIT cũng được yêu cầu phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của mình cho các cổ đông dưới dạng cổ tức để tránh đánh thuế ở cấp độ công ty, do đó nhận được lợi ích về thuế.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là các cổ đông sẽ phải chịu thuế theo mức thuế thông thường (lên đến 39,6%) đối với thu nhập cổ tức mà họ nhận được từ REIT, thay vì được hưởng mức thuế cổ tức đủ điều kiện thấp hơn. Mặc dù có những lợi thế về thuế mà họ được hưởng, các cổ đông vẫn phải chịu thuế cổ tức theo mức thuế thông thường cao hơn.

Khi ngành bất động sản và môi trường kinh tế thay đổi, REIT đã phát triển nhưng vẫn luôn duy trì sứ mệnh cốt lõi: tạo ra lợi nhuận bất động sản tạo ra thu nhập cho nhiều nhà đầu tư. Bằng cách cung cấp thanh khoản, đa dạng hóa rủi ro và phân phối thu nhập, REIT cho phép nhà đầu tư trung bình tham gia vào các khoản đầu tư bất động sản ổn định, do đó tạo điều kiện cho sự tham gia rộng rãi và dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản.

Tóm lại, REIT cho phép các nhà đầu tư tận hưởng lợi ích của bất động sản mà không cần phải trực tiếp quản lý hoặc mua bất động sản bằng cách cung cấp một phương tiện đầu tư chung vào bất động sản. Cấu trúc này không chỉ làm tăng tính thanh khoản của khoản đầu tư mà còn cung cấp một nguồn thu nhập ổn định cho phép các nhà đầu tư trung bình tham gia vào các cơ hội đầu tư trên thị trường bất động sản.

Ưu và nhược điểm của REIT

REIT cho phép các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản với chi phí thấp hơn và tận hưởng thu nhập và sự gia tăng vốn mà tài sản bất động sản mang lại. Đây là ưu điểm chính của nó, nhưng cũng có một số nhược điểm. Do đó, các nhà đầu tư cần đánh giá đầy đủ những ưu điểm và nhược điểm này khi lựa chọn REIT.

REIT cung cấp một số lợi thế. So với việc mua bất động sản trực tiếp, cổ phiếu của họ có thể được giao dịch trên thị trường thứ cấp, thanh khoản hơn và cho phép các nhà đầu tư thanh lý chúng nhanh chóng. Nó cũng cung cấp mức độ linh hoạt cao, vì các nhà đầu tư có thể mua và bán cổ phiếu bất cứ lúc nào và dễ dàng điều chỉnh danh mục đầu tư của họ.

Đồng thời, một quỹ đầu tư bất động sản tránh được thuế ở cấp độ công ty bằng cách phân phối ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông. Điều này có nghĩa là hầu hết thu nhập mà quỹ kiếm được đều được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, do đó làm tăng lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Và quỹ cũng được hưởng các lợi ích về thuế, chẳng hạn như miễn thuế lợi nhuận bất động sản, khiến lợi nhuận đầu tư thậm chí còn hấp dẫn hơn.

Công ty cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản chuyên nghiệp để nhà đầu tư không phải tự mình giải quyết các vấn đề thu tiền thuê nhà hoặc bảo trì bất động sản. Các quỹ này thường được quản lý bởi các nhóm chuyên gia giàu kinh nghiệm, những người chịu trách nhiệm tìm nguồn, mua lại và quản lý tài sản bất động sản, cho phép nhà đầu tư tập trung vào chính khoản đầu tư mà không cần phải trực tiếp tham gia vào việc quản lý bất động sản.

Ngoài ra, REIT cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội đầu tư bất động sản đa dạng có thể đa dạng hóa rủi ro đầu tư hiệu quả và tăng tiềm năng lợi nhuận. Cho dù là trung tâm mua sắm, khách sạn hay tòa nhà văn phòng, chúng bao gồm nhiều loại tài sản bất động sản và cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều lựa chọn đầu tư.

Là một phương tiện đầu tư thụ động, REIT không đòi hỏi sự tham gia đáng kể của nhà đầu tư, khiến chúng trở nên lý tưởng cho các nhà đầu tư muốn tiết kiệm thời gian và công sức. Một nhóm chuyên gia sẽ lo liệu việc quản lý tài sản và các quyết định đầu tư, cho phép các nhà đầu tư tận hưởng lợi nhuận ổn định mà không phải tự mình giải quyết các vấn đề thu tiền thuê hoặc quản lý tài sản.

Đầu tư vào quỹ tín thác đầu tư bất động sản giúp việc tham gia vào các khoản đầu tư bất động sản quy mô lớn với ngưỡng đầu tư thấp hơn trở nên khả thi hơn. Không giống như việc mua bất động sản trực tiếp đòi hỏi phải trả trước một khoản tiền lớn, quỹ này cho phép các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản với ít vốn hơn, giúp giảm chi phí đầu tư và giúp nhiều người dễ dàng tiếp cận đầu tư bất động sản hơn.

Tuy nhiên, REIT cũng có nhược điểm. Ví dụ, các sản phẩm thu nhập cố định có thể trở nên hấp dẫn hơn khi lãi suất tăng, dẫn đến dòng vốn chảy ra khỏi REIT và làm giảm giá cổ phiếu của họ. Và nó nhạy cảm với những thay đổi về lãi suất, có thể làm tăng chi phí tài chính và làm giảm biên lợi nhuận cũng như làm tăng chi phí tài chính nợ, tác động thêm đến lợi nhuận.

Đồng thời, REIT rất nhạy cảm với những thay đổi trên thị trường bất động sản. Ví dụ, REIT đầu tư vào các khu vực có thu nhập cho thuê giảm có thể thấy lợi nhuận của cổ đông bị ảnh hưởng ngay cả khi có nhiều người thuê. Và, chẳng hạn như REIT khách sạn, nhạy cảm hơn với suy thoái kinh tế. Và REIT thường tập trung vào các loại hình bất động sản cụ thể, có rủi ro đặc thù của ngành (ví dụ, suy thoái bán lẻ) có thể dẫn đến sự biến động về giá cổ phiếu.

Và vì REIT được yêu cầu phân phối ít nhất 90% thu nhập của mình dưới dạng cổ tức, nên các công ty có ít quỹ còn lại để tái đầu tư và phát triển doanh nghiệp. Yêu cầu phân phối này có thể khiến REIT phải đối mặt với tình trạng thiếu vốn để mở rộng và phát triển các dự án mới, hạn chế tiềm năng tăng trưởng của họ. Mặc dù lợi nhuận cổ tức cao hấp dẫn các nhà đầu tư, nhưng tỷ lệ phân phối cao này có thể làm suy yếu khả năng tích lũy vốn và gây nguy hiểm cho các cơ hội tăng trưởng dài hạn của họ.

Ngoài ra còn có các REIT có phí quản lý cao, có thể làm giảm lợi nhuận đầu tư tổng thể. Phí quản lý cao được sử dụng để trả lương cho người quản lý quỹ và nhóm quản lý cũng như chi phí hoạt động, đảm bảo quản lý chuyên nghiệp nhưng cũng khấu trừ một phần lợi nhuận đầu tư. Ngay cả khi các bất động sản của REIT hoạt động tốt, phí quản lý cao vẫn có thể làm xói mòn lợi nhuận thực tế.

Hoạt động và quản lý REIT được xử lý bởi một nhóm chuyên gia, điều này đi kèm với một lượng rủi ro tín nhiệm nhất định. Các vấn đề hoặc quyết định kém của nhóm quản lý có thể ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư. Hơn nữa, hiệu suất của nó phụ thuộc rất nhiều vào tình trạng của tài sản. Quản lý tài sản kém có thể dẫn đến thu nhập cho thuê thấp hơn hoặc chi phí bảo trì cao hơn. Ngoài ra, sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường có thể gây ra áp lực cho thuê và khấu hao tài sản, trong khi các nhà đầu tư có kiến thức hạn chế về hoạt động và bất đối xứng thông tin làm tăng rủi ro đầu tư.

Ngoài ra, mức cổ tức phải trả của một quỹ đầu tư bất động sản bị ảnh hưởng bởi hiệu suất hoạt động và mức thu nhập của quỹ. Mặc dù quỹ thường phân phối phần lớn thu nhập của mình cho các cổ đông, nhưng việc thu nhập giảm hoặc hoạt động xấu đi có thể dẫn đến việc giảm hoặc đình chỉ mức cổ tức. Do đó, các nhà đầu tư cần theo dõi tình hình tài chính và hiệu suất thu nhập của quỹ để đánh giá rủi ro cổ tức tiềm ẩn.

Trong khi REIT cung cấp lợi thế về cổ tức cao, thanh khoản và quản lý chuyên nghiệp, chúng cũng phải chịu rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất, rủi ro hoạt động, rủi ro cổ tức, rủi ro thanh khoản, rủi ro tài chính, rủi ro chính sách và thuế, và rủi ro cụ thể của ngành. Các nhà đầu tư nên đánh giá và quản lý cẩn thận các rủi ro này theo mục tiêu đầu tư, khả năng chịu rủi ro và điều kiện thị trường của riêng họ khi cân nhắc đầu tư.

Làm thế nào để lựa chọn REIT?

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) đã thu hút nhiều nhà đầu tư vì chúng có những ưu điểm như quản lý chuyên nghiệp, đầu tư đa dạng, lợi nhuận ổn định và ngưỡng đầu tư thấp. Tuy nhiên, chúng cũng phải đối mặt với những nhược điểm như nhạy cảm với lãi suất, biến động thị trường và chi phí quản lý cao. Do đó, các nhà đầu tư cần cân nhắc đầy đủ các yếu tố này và đưa ra quyết định sáng suốt khi lựa chọn.

Trước khi lựa chọn REIT, điều quan trọng là phải làm rõ mục tiêu đầu tư là tìm kiếm dòng thu nhập ổn định, tăng giá vốn hay cả hai. Các REIT khác nhau có thể tập trung vào các mục tiêu khác nhau, chẳng hạn như một số tập trung vào lợi nhuận cổ tức cao trong khi những REIT khác quan tâm nhiều hơn đến việc tăng giá tài sản. Đánh giá khả năng chịu rủi ro cũng rất quan trọng, vì hiệu suất của các loại REIT khác nhau có thể thay đổi rất nhiều khi đối mặt với biến động kinh tế.

Ví dụ, REIT bán lẻ và khách sạn thường nhạy cảm hơn với các chu kỳ kinh tế và những thay đổi trong chi tiêu của người tiêu dùng và có thể phải đối mặt với áp lực hoạt động lớn hơn và biến động doanh thu trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Ngược lại, REIT nhà ở hoặc cơ sở chăm sóc sức khỏe thường giữ vững tốt hơn trong thời kỳ biến động kinh tế do nhu cầu cơ bản ổn định hơn. Hiểu được khả năng chịu rủi ro và lựa chọn loại hình phù hợp sẽ giúp đạt được lợi nhuận đầu tư ổn định hơn trong các môi trường thị trường khác nhau.

Vì phải phân phối một phần lớn thu nhập của mình cho các cổ đông dưới dạng cổ tức, nên chúng thường cung cấp cổ tức cao hơn và ổn định hơn. Đặc điểm này khiến chúng trở thành lựa chọn lý tưởng cho những người tìm kiếm dòng tiền ổn định và thu nhập thụ động. Việc nắm giữ chúng trong thời gian dài không chỉ cho phép bạn tận hưởng lợi nhuận cổ tức ổn định mà còn tăng giá vốn thông qua tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản. Đồng thời, REIT đầu tư vào nhiều loại tài sản bất động sản, giúp đa dạng hóa rủi ro và giảm tác động của biến động thị trường lên lợi nhuận đầu tư.

REIT cung cấp những lợi thế đáng kể so với đầu tư trực tiếp vào bất động sản vật chất, chẳng hạn như chi phí thấp, cam kết thời gian thấp và tính thanh khoản cao. Trong khi việc mua bất động sản trực tiếp đòi hỏi khoản đầu tư ban đầu cao và quản lý và bảo trì liên tục, REIT cho phép tham gia vào thị trường bất động sản với ngưỡng vốn thấp, loại bỏ nhu cầu quản lý tài sản cá nhân. Nó được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán và các nhà đầu tư có thể mua và bán cổ phiếu bất cứ lúc nào, tận hưởng thu nhập từ bất động sản trong khi vẫn duy trì tính thanh khoản cao. Điều này giúp các nhà đầu tư có ngân sách hạn chế dễ dàng tham gia vào thị trường bất động sản và kiếm được lợi nhuận ổn định.

Khi lựa chọn REIT, điều quan trọng là phải đánh giá các số liệu tài chính. Điều này bao gồm việc xem xét các hoạt động vốn như dòng tiền và hiệu quả thanh khoản để đảm bảo thanh khoản đầy đủ; tập trung vào thu nhập hoạt động ròng (NOI) để đánh giá lợi nhuận của bất động sản; xem xét tỷ lệ lấp đầy để xem bất động sản được cho thuê tốt như thế nào; và phân tích mức giá thuê trên mỗi foot vuông để đánh giá giá trị thị trường và tiềm năng cho thuê. Cùng nhau, các số liệu này giúp đánh giá giá trị đầu tư và rủi ro tiềm ẩn của REIT.

Để giảm rủi ro đầu tư, bạn nên đa dạng hóa tài sản của mình bằng cách phân bổ tiền của bạn vào nhiều REIT. Điều này sẽ giảm thiểu tác động của việc một REIT hoạt động kém hiệu quả đối với lợi nhuận đầu tư chung. Ngoài ra, hãy tối ưu hóa các lựa chọn đầu tư dựa trên các số liệu chính như lợi tức cổ tức trung bình, tỷ lệ tăng trưởng cổ tức trung bình và tỷ lệ tăng trưởng hàng năm.

Ví dụ, tỷ suất cổ tức trung bình là 4,31% phản ánh dòng tiền ổn định; tỷ lệ tăng trưởng cổ tức trung bình là 15,71% cho thấy tiềm năng tăng trưởng bền vững; và tỷ lệ tăng trưởng trung bình hàng năm là 10,56% cho thấy tiềm năng tăng giá vốn. Khi xem xét các chỉ số này, các nhà đầu tư có thể chọn một REIT hoạt động tốt nhất để đạt được mục tiêu đa dạng hóa rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

Dự báo đầu tư cho thấy danh mục đầu tư ban đầu trị giá 10.000 đô la dự kiến sẽ tăng giá trị lên 11.487 đô la trong một năm, lên 44.161 đô la trong mười năm, lên 263.812 đô la trong hai mươi năm và có khả năng lên 2.546.624 đô la trong ba mươi năm, với cổ tức hàng năm khoảng đô la. Bằng cách đa dạng hóa các quỹ trên nhiều REIT, các nhà đầu tư không chỉ giảm rủi ro mà còn nhận được lợi nhuận cao và thu nhập cổ tức ổn định, mang lại lợi ích kép là tăng giá vốn và dòng tiền ổn định.

Tóm lại, REIT là một cách hiệu quả để tham gia đầu tư bất động sản với số vốn ít hơn. Nó cung cấp các lợi thế về quản lý chuyên nghiệp, đa dạng hóa và lợi nhuận ổn định, cùng với tính thanh khoản cao và rào cản gia nhập thấp. Nếu bạn muốn tham gia đầu tư bất động sản nhưng không muốn chịu chi phí cao và sự phức tạp trong quản lý khi mua bất động sản hoàn toàn, thì đây chắc chắn là một lựa chọn đáng cân nhắc.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Tài liệu này chỉ dành cho mục đích thông tin chung và không nhằm mục đích (và không nên được coi là) lời khuyên về tài chính, đầu tư hoặc các lời khuyên khác mà chúng ta nên tin cậy. Không có ý kiến nào trong tài liệu này cấu thành khuyến nghị của EBC hoặc tác giả rằng bất kỳ khoản đầu tư, chứng khoán, giao dịch hoặc chiến lược đầu tư cụ thể nào là phù hợp với bất kỳ người cụ thể nào.