إيجابيات وسلبيات صناديق الاستثمار العقاري ودليل الاختيار

بالنسبة للعديد من الناس، يندرج الاستثمار العقاري ضمن فئة العوائق الكبيرة أمام الدخول. سواء كان الأمر يتعلق بشخص شاب بدأ للتو العمل براتب منخفض أو معيل في منتصف العمر يعاني من عبء عائلي ثقيل، فمن الصعب توفير دفعة أولى كبيرة لدخول سوق العقارات في وقت واحد. في هذه المواقف، تعد صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بلا شك خيارًا مثاليًا. باعتبارها أداة استثمارية منخفضة العوائق ومنخفضة المخاطر، فإنها تسمح للمستثمرين بالمشاركة في سوق العقارات بكمية صغيرة من رأس المال والاستمتاع بعوائد مستقرة. بعد ذلك، سنتعمق في إيجابيات وسلبيات صناديق الاستثمار العقاري ودليل لاختيار واحدة.

ما هي صناديق الاستثمار العقاري؟

صناديق الاستثمار العقاري، المعروفة بالصينية باسم صناديق الاستثمار العقاري، هي شركات تستثمر في الأصول العقارية وتوزع الدخل الإيجاري على المساهمين. وببساطة، صناديق الاستثمار العقاري هي شركات مدرجة في البورصة تركز على امتلاك وإدارة وتشغيل أنواع مختلفة من الأصول العقارية، مثل الفنادق ومراكز التسوق والمباني المكتبية والشقق السكنية والمصانع والمراكز الطبية.

تم إنشاء صناديق الاستثمار العقاري من قبل الكونجرس الأمريكي في عام 1960. واعتبارًا من عام 2021، تم إنشاء صناديق الاستثمار العقاري في 39 دولة على الأقل حول العالم. لقد مر النظام بمراحل عديدة من التطور التنظيمي منذ إنشائه، بما في ذلك التنظيم الأولي من السبعينيات إلى الثمانينيات، والتعديلات على قواعد الضرائب والاستثمار في التسعينيات، والتنويع في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، والتركيز في عشرينيات القرن الحادي والعشرين على التكيف مع السوق ومعايير ESG.

وهو يشبه صندوق الاستثمار المشترك، لكن تركيزه الاستثماري يتركز على الأصول العقارية. ويعمل كصندوق ائتماني، ويعامل كشركة بموجب قانون الإيرادات الداخلية الأمريكي، ويخضع لمتطلبات ضريبية محددة، بما في ذلك توزيع جزء كبير من دخله على المساهمين في شكل أرباح. ويتيح هيكل الصندوق تجنب الضريبة المزدوجة مع توفير مصدر دخل ثابت للمستثمرين.

من خلال حيازة الأسهم في صندوق الاستثمار العقاري، يتمكن المستثمرون من المشاركة في الدخل من الاستثمارات العقارية، مثل الإيجار أو فوائد الرهن العقاري، دون الحاجة إلى المشاركة بشكل مباشر في المعاملات الفعلية للعقار. يوفر هذا الهيكل طريقة ملائمة للمستثمر العادي للاستفادة من الاستثمارات العقارية المتنوعة مع تجنب التعقيد والحواجز العالية للاستثمارات العقارية الفعلية.

يمكن تصنيفها إلى نوعين: الأسهم والرهن العقاري. تركز صناديق الاستثمار العقاري على امتلاك وتشغيل مجموعة واسعة من الأصول العقارية، مثل المباني المكتبية ومراكز التسوق والفنادق والشقق. وهي تولد الإيرادات في المقام الأول من خلال الدخل الإيجاري من العقارات التي تمتلكها. من خلال تأجير هذه العقارات للمستأجرين، فهي قادرة على توليد دخل إيجاري ثابت وتوزيع جزء كبير من الدخل على المساهمين في شكل أرباح، وبالتالي خلق آلية مستقرة لعائد الأرباح.

تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في المقام الأول في الرهن العقاري السكني أو التجاري والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ذات الصلة. ويتمثل مصدر دخلها في المقام الأول في دخل الفائدة الناتج عن هذه الرهون العقارية أو الأوراق المالية. وعلى عكس الأسهم، لا يمتلك الرهن العقاري العقار بشكل مباشر ولكنه يكسب دخل الفائدة من خلال تقديم القروض لمقترضي العقارات أو شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ويتيح نموذج الاستثمار هذا تحقيق ربح من خلال فروق الفائدة وتوزيع معظم الدخل على المساهمين.

هناك ثلاثة أنواع رئيسية من صناديق الاستثمار العقاري: صناديق الاستثمار المتداولة علنًا، وغير المدرجة، والخاصة. ومن بين هذه الأنواع، يتم إدراج صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا في البورصات حيث يمكن للمستثمرين شراؤها وبيعها مثل الأسهم العادية، وهي أكثر سيولة، وعادة ما يتم تسجيلها لدى لجنة الأوراق المالية والبورصة الأمريكية (SEC).

كما أن صناديق الاستثمار العقاري غير المدرجة مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات، ولكن أسهمها غير مدرجة في البورصات، وهي أقل سيولة، ويحتاج المستثمرون إلى شرائها من خلال قنوات محددة وقد يستغرقون وقتًا أطول لاسترداد استثماراتهم. من ناحية أخرى، فإن صناديق الاستثمار العقاري الخاصة هي شركات خاصة غير مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات وغير مدرجة في البورصة. وهي تستهدف عادةً المستثمرين ذوي القيمة الصافية العالية أو المستثمرين المؤسسيين، ولديها عملية جمع أموال أكثر خصوصية، وهي أقل سيولة، وتتطلب من المستثمرين الاستثمار من خلال قنوات متخصصة.

يتطلب تكوين صندوق الاستثمار العقاري أن يلبي متطلبات محددة للأصول والدخل، ويجب أن يكون ما لا يقل عن 75% من هذه المتطلبات مستمدًا من أنشطة مرتبطة بالعقارات مثل دخل الإيجار، وفوائد العقارات، وعائدات بيع الأصول العقارية. ويضمن هذا المطلب أن تركز أنشطته التجارية في المقام الأول على العقارات. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون 75% على الأقل من أصوله أصولاً عقارية، مما يعني أن غالبية أصوله يجب أن تستثمر في العقارات أو الأصول المرتبطة بالعقارات.

وفي الوقت نفسه، يتعين على صندوق الاستثمار العقاري أن يوزع ما لا يقل عن 95% من دخله كدخل سلبي (مثل الإيجارات والفوائد)، مع ضمان أن يأتي الدخل الرئيسي من الاستثمارات السلبية ويستخدم لدفع أرباح الأسهم للمساهمين. كما يتعين عليه توزيع ما لا يقل عن 90% من دخله الخاضع للضريبة على المساهمين كأرباح من أجل تجنب الضرائب على مستوى الشركة، وبالتالي تحقيق الفوائد الضريبية.

ومع ذلك، من المهم أن نلاحظ أن المساهمين سوف يخضعون للضريبة بمعدل الضريبة العادي (حتى 39.6%) على دخل الأرباح الذي يتلقونه من صندوق الاستثمار العقاري، بدلاً من التمتع بمعدل الضريبة الأقل المؤهلة على الأرباح. وعلى الرغم من المزايا الضريبية التي يتمتعون بها بمفردهم، فإن المساهمين سوف يظلون خاضعين لضريبة الأرباح بمعدل الضريبة العادي الأعلى.

مع تغير صناعة العقارات والبيئة الاقتصادية، تطورت صناديق الاستثمار العقاري ولكنها حافظت دائمًا على مهمة أساسية: جعل عائدات العقارات المدرة للدخل في متناول مجموعة واسعة من المستثمرين. من خلال توفير السيولة وتنويع المخاطر وتوزيع الدخل، فإنها تمكن المستثمر العادي من المشاركة في استثمارات عقارية مستقرة، وبالتالي تسهيل المشاركة الواسعة وتدفقات رأس المال في سوق العقارات.

باختصار، تتيح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين التمتع بفوائد العقارات دون الحاجة إلى إدارة العقارات أو شرائها بشكل مباشر من خلال توفير وسيلة للاستثمار الجماعي في العقارات. لا يعمل هذا الهيكل على زيادة سيولة الاستثمار فحسب، بل يوفر أيضًا مصدرًا ثابتًا للدخل يسمح للمستثمر العادي بالمشاركة في فرص الاستثمار في سوق العقارات.

إيجابيات وسلبيات صناديق الاستثمار العقاري

تتيح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين المشاركة في سوق العقارات بتكلفة أقل والاستمتاع بالدخل وزيادة رأس المال التي توفرها الأصول العقارية. هذه هي ميزتها الرئيسية، ولكن هناك أيضًا عدد من العيوب. لذلك، يحتاج المستثمرون إلى تقييم هذه المزايا والعيوب بشكل كامل عند اختيار صناديق الاستثمار العقاري.

تقدم صناديق الاستثمار العقاري العديد من المزايا. فمقارنة بعمليات شراء العقارات المباشرة، يمكن تداول أسهمها في السوق الثانوية، وهي أكثر سيولة وتمكن المستثمرين من تصفيتها بسرعة. كما توفر درجة عالية من المرونة، حيث يمكن للمستثمرين شراء وبيع الأسهم في أي وقت وتعديل محافظهم بسهولة.

وفي الوقت نفسه، تتجنب صناديق الاستثمار العقاري الضرائب على مستوى الشركات من خلال توزيع ما لا يقل عن 90% من دخلها الخاضع للضريبة على المساهمين. وهذا يعني أن معظم الدخل الذي تجنيه معفى من ضريبة دخل الشركات، وبالتالي زيادة العائدات للمستثمرين. كما تتمتع بمزايا ضريبية، مثل الإعفاء من ضريبة أرباح العقارات، مما يجعل عوائد الاستثمار أكثر جاذبية.

تقدم خدمات إدارة العقارات الاحترافية بحيث لا يضطر المستثمر إلى التعامل مع تحصيل الإيجار أو مسائل صيانة العقار شخصيًا. وعادةً ما يتم إدارة هذه الصناديق من قبل فرق من المحترفين ذوي الخبرة المسؤولين عن الحصول على الأصول العقارية واكتسابها وإدارتها، مما يسمح للمستثمرين بالتركيز على الاستثمار نفسه دون الحاجة إلى المشاركة بشكل مباشر في إدارة العقارات.

بالإضافة إلى ذلك، توفر صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين مجموعة متنوعة من فرص الاستثمار العقاري التي يمكنها تنويع مخاطر الاستثمار بشكل فعال وتعزيز إمكانات العائد. سواء كانت مراكز تسوق أو فنادق أو مباني مكاتب، فإنها تغطي مجموعة واسعة من الأصول العقارية وتوفر للمستثمرين مجموعة واسعة من خيارات الاستثمار.

باعتبارها أداة استثمارية سلبية، لا تتطلب صناديق الاستثمار العقاري مشاركة كبيرة من جانب المستثمرين، مما يجعلها مثالية للمستثمرين الذين يرغبون في توفير الوقت والجهد. يتولى فريق من المحترفين إدارة العقارات واتخاذ القرارات الاستثمارية، مما يسمح للمستثمرين بالتمتع بعوائد مستقرة دون الحاجة إلى التعامل مع تحصيل الإيجار أو مسائل إدارة العقارات بأنفسهم.

الاستثمار في صندوق استثمار عقاري يجعل من الممكن المشاركة في استثمارات عقارية واسعة النطاق مع حد استثماري أقل. على عكس عمليات شراء العقارات المباشرة التي تتطلب دفعة أولى عالية، فإنه يسمح للمستثمرين بالمشاركة في سوق العقارات برأس مال أقل، مما يخفض تكلفة الاستثمار ويجعل الاستثمار العقاري في متناول المزيد من الناس بسهولة.

ولكن هناك عيوب أخرى لصناديق الاستثمار العقاري. على سبيل المثال، قد تصبح منتجات الدخل الثابت أكثر جاذبية عندما ترتفع أسعار الفائدة، مما يؤدي إلى تدفقات رأس المال من صناديق الاستثمار العقاري وخفض أسعار أسهمها. وهي حساسة للتغيرات في أسعار الفائدة، مما قد يؤدي إلى زيادة تكاليف التمويل وضغط هوامش الربح فضلاً عن زيادة تكلفة تمويل الديون، مما يؤثر بشكل أكبر على الربحية.

وفي الوقت نفسه، تتسم صناديق الاستثمار العقاري بحساسية شديدة للتغيرات التي تطرأ على سوق العقارات. على سبيل المثال، قد تتأثر عائدات المساهمين في صناديق الاستثمار العقاري التي تستثمر في مناطق تشهد انحداراً في دخل الإيجار حتى لو كان عدد المستأجرين كبيراً. ومثل صناديق الاستثمار العقاري للفنادق، تكون أكثر حساسية للتقلبات الاقتصادية. وتركز صناديق الاستثمار العقاري عادة على أنواع محددة من العقارات، والتي قد تؤدي المخاطر المرتبطة بصناعاتها (مثل انحدارات التجزئة) إلى تقلبات في أسعار الأسهم.

ولأن صناديق الاستثمار العقاري ملزمة بتوزيع ما لا يقل عن 90% من دخلها كأرباح، فإن الشركات لديها أموال محدودة متبقية لإعادة الاستثمار وتطوير الأعمال. وقد يؤدي هذا الشرط المتعلق بالتوزيع إلى مواجهة صناديق الاستثمار العقاري لنقص في رأس المال اللازم للتوسع وتطوير مشاريع جديدة، مما يحد من إمكانات نموها. وفي حين أن العائد المرتفع على الأرباح جذاب للمستثمرين، فإن نسبة التوزيع المرتفعة هذه قد تقوض قدرتها على تجميع رأس المال وتعريض فرص نموها على المدى الطويل للخطر.

هناك أيضًا صناديق الاستثمار العقاري ذات الرسوم الإدارية المرتفعة، والتي قد تقلل من العائدات الاستثمارية الإجمالية. تُستخدم الرسوم الإدارية المرتفعة لدفع رواتب مدير الصندوق وفريق الإدارة وتكاليف التشغيل، مما يضمن الإدارة المهنية ولكنه يخصم أيضًا جزءًا من العائدات الاستثمارية. حتى إذا حققت عقارات صندوق الاستثمار العقاري أداءً جيدًا، فقد تؤدي الرسوم الإدارية المرتفعة إلى تآكل العائدات الفعلية.

إن تشغيل وإدارة صندوق الاستثمار العقاري يتم بواسطة فريق من المحترفين، وهو ما يحمل معه قدرًا معينًا من مخاطر الثقة. وقد تؤثر المشكلات أو اتخاذ القرارات السيئة من قبل فريق الإدارة بشكل مباشر على عوائد المستثمرين. علاوة على ذلك، يعتمد أداءه بشكل كبير على حالة الأصول. وقد يؤدي سوء إدارة الممتلكات إلى انخفاض دخل الإيجار أو ارتفاع تكاليف الصيانة. بالإضافة إلى ذلك، قد تؤدي المنافسة الشرسة في السوق إلى ضغوط الإيجار وانخفاض قيمة الأصول، في حين أن المستثمرين لديهم معرفة محدودة بالعملية، ويؤدي عدم التماثل في المعلومات إلى زيادة مخاطر الاستثمار.

بالإضافة إلى ذلك، يتأثر مستوى الأرباح المستحقة على صندوق الاستثمار العقاري بأدائه التشغيلي ومستوى دخله. وفي حين أنه يوزع عادةً معظم دخله على مساهميه، فإن انخفاض الدخل أو التدهور في العمليات قد يؤدي إلى انخفاض أو تعليق مستوى الأرباح. لذلك، يحتاج المستثمرون إلى مراقبة صحته المالية وأداء الدخل لتقييم مخاطر الأرباح المحتملة.

في حين توفر صناديق الاستثمار العقاري مزايا توزيعات الأرباح المرتفعة والسيولة والإدارة المهنية، فإنها معرضة أيضًا لمخاطر السوق ومخاطر أسعار الفائدة والمخاطر التشغيلية ومخاطر توزيعات الأرباح ومخاطر السيولة والمخاطر المالية ومخاطر السياسات والضرائب والمخاطر الخاصة بالصناعة. يجب على المستثمرين تقييم وإدارة هذه المخاطر بعناية وفقًا لأهدافهم الاستثمارية وقدرتهم على تحمل المخاطر وظروف السوق عند النظر في الاستثمار.

كيفية اختيار صناديق الاستثمار العقاري؟

لقد اجتذبت صناديق الاستثمار العقاري العديد من المستثمرين لأنها توفر مزايا مثل الإدارة المهنية والاستثمارات المتنوعة والعائدات المستقرة وعتبات الاستثمار المنخفضة. ومع ذلك، فإنها تواجه أيضًا عيوبًا مثل حساسية أسعار الفائدة وتقلبات السوق وتكاليف الإدارة المرتفعة. لذلك، يحتاج المستثمرون إلى النظر بشكل كامل في هذه العوامل واتخاذ قرار مستنير عند الاختيار.

قبل اختيار صناديق الاستثمار العقاري، من المهم أولاً توضيح ما إذا كان هدف الاستثمار هو البحث عن تدفق دخل ثابت، أو زيادة رأس المال، أو كليهما. قد تركز صناديق الاستثمار العقاري المختلفة على أهداف مختلفة، مثل التركيز على عوائد أرباح عالية بينما تهتم صناديق أخرى أكثر بزيادة قيمة الأصول. من الأهمية بمكان أيضًا تقييم تحمل المخاطر، حيث يمكن أن يختلف أداء أنواع مختلفة من صناديق الاستثمار العقاري على نطاق واسع في مواجهة التقلبات الاقتصادية.

على سبيل المثال، عادة ما تكون صناديق الاستثمار العقاري في قطاع الضيافة والتجزئة أكثر حساسية للدورات الاقتصادية والتغيرات في إنفاق المستهلكين وقد تواجه ضغوط تشغيلية أكبر وتقلبات في الإيرادات أثناء فترات الركود الاقتصادي. وعلى النقيض من ذلك، عادة ما تصمد صناديق الاستثمار العقاري في قطاع السكن أو الرعاية الصحية بشكل أفضل أثناء التقلبات الاقتصادية بسبب احتياجاتها الأساسية الأكثر استقرارًا. إن فهم تحمل المخاطر واختيار النوع الذي يناسبه سيساعد في تحقيق عوائد استثمارية أكثر استقرارًا في بيئات السوق المختلفة.

نظرًا لأنه يتعين عليها توزيع جزء كبير من دخلها على المساهمين في شكل أرباح، فإنها عادة ما توفر أرباحًا أعلى وأكثر استقرارًا. هذه الخاصية تجعلها خيارًا مثاليًا لأولئك الذين يسعون إلى تدفق نقدي مستقر ودخل سلبي. إن الاحتفاظ بها لفترة طويلة من الزمن لا يسمح لك بالاستمتاع بعوائد أرباح ثابتة فحسب، بل وأيضًا بزيادة رأس المال من خلال إمكانات النمو الطويلة الأجل لسوق العقارات. في الوقت نفسه، تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في مجموعة واسعة من الأصول العقارية، مما يساعد على تنويع المخاطر وتقليل تأثير تقلبات السوق على عوائد الاستثمار.

تقدم صناديق الاستثمار العقاري مزايا كبيرة مقارنة بالاستثمارات المباشرة في العقارات المادية، مثل التكلفة المنخفضة والالتزام الزمني المنخفض والسيولة العالية. في حين تتطلب عمليات شراء العقارات المباشرة استثمارًا أوليًا مرتفعًا وإدارة وصيانة مستمرة، تسمح صناديق الاستثمار العقاري بالمشاركة في سوق العقارات بعتبة رأس مال منخفضة، مما يلغي الحاجة إلى إدارة العقار شخصيًا. يتم إدراجها في البورصة، ويمكن للمستثمرين شراء وبيع الأسهم في أي وقت، والاستمتاع بدخل العقارات مع الحفاظ على السيولة العالية. هذا يجعل من السهل على المستثمرين ذوي الميزانيات المحدودة دخول سوق العقارات وتحقيق عوائد مستقرة.

عند اختيار صناديق الاستثمار العقاري، من الضروري تقييم المقاييس المالية. ويشمل ذلك مراجعة العمليات الرأسمالية مثل التدفق النقدي وكفاءة السيولة لضمان السيولة الكافية؛ والتركيز على صافي الدخل التشغيلي لتقييم ربحية العقار؛ والنظر في معدل الإشغال لمعرفة مدى جودة تأجير العقار؛ وتحليل مستويات الإيجار لكل قدم مربع لتقييم القيمة السوقية وإمكانات التأجير. وتساعد هذه المقاييس مجتمعة في تقييم قيمة الاستثمار والمخاطر المحتملة لصندوق الاستثمار العقاري.

لتقليل مخاطر الاستثمار، يُنصح بتنويع أصولك من خلال توزيع أموالك على عدة صناديق استثمار عقاري. سيؤدي هذا إلى تقليل تأثير ضعف أداء صندوق استثمار عقاري واحد على العائدات الاستثمارية الإجمالية. كما يجب تحسين خيارات الاستثمار بناءً على مقاييس رئيسية مثل متوسط عائد الأرباح ومعدل نمو الأرباح المتوسط ومعدل النمو السنوي.

على سبيل المثال، يعكس متوسط عائد الأرباح البالغ 4.31% تدفقًا نقديًا مستقرًا؛ ويُظهر متوسط معدل نمو الأرباح البالغ 15.71% إمكانية تحقيق نمو مستدام؛ ويشير متوسط معدل النمو السنوي البالغ 10.56% إلى إمكانية زيادة رأس المال. وبأخذ هذه المؤشرات في الاعتبار، يمكن للمستثمرين اختيار صندوق استثمار عقاري عالي الأداء لتحقيق أهداف تنويع المخاطر وتحسين العائد.

تشير توقعات الاستثمار إلى أن محفظة أولية بقيمة 10.000 دولار من المتوقع أن تزيد قيمتها إلى 11.487 دولارًا في عام واحد، ثم إلى 44.161 دولارًا في عشر سنوات، ثم إلى 263.812 دولارًا في عشرين عامًا، وربما إلى 2.546.624 دولارًا في ثلاثين عامًا، مع أرباح سنوية تبلغ حوالي 1000 دولار. من خلال تنويع الأموال عبر صناديق الاستثمار العقاري المتعددة، لا يقلل المستثمرون من المخاطر فحسب، بل يحققون أيضًا عوائد قوية ودخلًا ثابتًا من الأرباح، مما يؤدي إلى الفوائد المزدوجة المتمثلة في زيادة رأس المال والتدفق النقدي المستقر.

في الختام، تعد صناديق الاستثمار العقاري طريقة فعّالة للمشاركة في الاستثمار العقاري برأس مال أقل. فهي توفر مزايا الإدارة المهنية والتنويع والعائدات المستقرة، إلى جانب السيولة العالية وحاجز الدخول المنخفض. إذا كنت ترغب في الدخول في الاستثمار العقاري ولكنك لا تريد تحمل التكلفة العالية وتعقيدات الإدارة المترتبة على شراء العقارات بشكل مباشر، فهي بالتأكيد خيار يستحق النظر فيه.

إخلاء المسؤولية: هذه المادة مخصصة لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يُقصد بها تقديم المشورة المالية أو الاستثمارية أو غيرها من النصائح التي يمكن الاعتماد عليها (ولا ينبغي اعتبارها كذلك). لا يشكل أي رأي وارد في المادة توصية من EBC أو المؤلف بأن أي استثمار أو أمان أو معاملة أو استراتيجية استثمارية معينة مناسبة لأي شخص معين.