Pros y contras de los REIT y guía de selección

Para muchas personas, la inversión inmobiliaria entra en la categoría de ser una gran barrera de entrada. Ya sea una persona joven que acaba de empezar a trabajar con un salario bajo o un sustentador de familia de mediana edad con una gran carga familiar, es difícil conseguir un gran pago inicial para entrar en el mercado inmobiliario de una sola vez. Para estas situaciones, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son sin duda una opción ideal. Como vehículo de inversión de bajo riesgo y con pocas barreras, permite a los inversores participar en el mercado inmobiliario con una pequeña cantidad de capital y disfrutar de rendimientos estables. A continuación, profundizaremos en los pros y contras de los REIT y una guía para elegir uno.

¿Qué son los REIT?

Los REIT, conocidos como fideicomisos de inversión inmobiliaria en chino, son empresas que invierten en activos inmobiliarios y distribuyen los ingresos por alquileres a los accionistas. En pocas palabras, los REIT son empresas que cotizan en bolsa y se centran en poseer, gestionar y operar diversos tipos de activos inmobiliarios, como hoteles, centros comerciales, edificios de oficinas, condominios, fábricas y centros médicos.

Los REIT (fideicomisos de inversión inmobiliaria) fueron creados por el Congreso de los EE. UU. en 1960 y, a partir de 2021, se han establecido REIT en al menos 39 países de todo el mundo. El sistema ha pasado por varias fases de evolución regulatoria desde su creación, incluida la regulación inicial de la década de 1970 a la de 1980, los ajustes a las reglas tributarias y de inversión en la década de 1990, la diversificación en la década de 2000 y el enfoque de la década de 2020 en la adaptación del mercado y los estándares ESG.

Es similar a un fondo mutuo, pero su enfoque de inversión se concentra en activos inmobiliarios. Opera como un fideicomiso, se lo trata como una corporación según el Código de Rentas Internas de los Estados Unidos y está sujeto a requisitos fiscales específicos, incluida la distribución de una gran parte de sus ingresos a los accionistas en forma de dividendos. La estructura del fideicomiso permite evitar la doble imposición al tiempo que proporciona a los inversores una fuente estable de ingresos.

Al poseer acciones en un REIT, los inversores pueden participar de los ingresos provenientes de inversiones inmobiliarias, como el alquiler o los intereses hipotecarios, sin tener que participar directamente en la transacción real de los bienes inmuebles. Esta estructura ofrece una forma conveniente para que el inversor promedio se beneficie de inversiones inmobiliarias diversificadas, evitando al mismo tiempo la complejidad y las altas barreras de las inversiones inmobiliarias reales.

Se pueden clasificar en dos tipos: de capital e hipotecarios. Los REIT de capital se centran en poseer y operar una amplia gama de activos inmobiliarios, como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles y apartamentos. Generan ingresos principalmente a través de los ingresos por alquiler de las propiedades que poseen. Al arrendar estas propiedades a inquilinos, pueden generar ingresos estables por alquiler y distribuir una gran parte de los ingresos a los accionistas en forma de dividendos, creando así un mecanismo de retorno de dividendos estable.

Los REIT hipotecarios invierten principalmente en hipotecas inmobiliarias residenciales o comerciales y títulos respaldados por hipotecas relacionados. Su fuente de ingresos son principalmente los ingresos por intereses generados a través de estas hipotecas o títulos. A diferencia del capital, un hipotecario no posee directamente la propiedad, sino que obtiene ingresos por intereses al otorgar préstamos a prestatarios inmobiliarios o comprar títulos respaldados por hipotecas. Este modelo de inversión permite obtener ganancias a través de los diferenciales de intereses y distribuir la mayor parte de los ingresos a los accionistas.

Existen tres tipos principales de REIT: los que cotizan en bolsa, los que no cotizan en bolsa y los privados. De estos, los REIT que cotizan en bolsa cotizan en bolsas de valores donde los inversores pueden comprarlos y venderlos como acciones ordinarias, son más líquidos y suelen estar registrados en la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos (SEC).

Los REIT no cotizados también están registrados en la SEC, pero sus acciones no cotizan en las bolsas de valores, son menos líquidos y los inversores deben comprarlas a través de canales específicos y pueden tardar más en recuperar sus inversiones. Los REIT privados, por otro lado, son empresas privadas que no están registradas en la SEC y no cotizan en una bolsa de valores. Por lo general, están dirigidos a inversores institucionales o de alto patrimonio neto, tienen un proceso de recaudación de fondos más privado, son menos líquidos y requieren que los inversores inviertan a través de canales especializados.

La constitución de un REIT exige que cumpla con unos requisitos específicos en cuanto a activos e ingresos, de los cuales al menos el 75% debe derivar de actividades relacionadas con bienes raíces, como ingresos por alquileres, intereses inmobiliarios y ganancias por la venta de activos inmobiliarios. Este requisito garantiza que sus actividades comerciales se centren principalmente en bienes raíces. Además, al menos el 75% de sus activos deben ser activos inmobiliarios, lo que significa que la mayoría de sus activos deben invertirse en bienes raíces o activos relacionados con bienes raíces.

Al mismo tiempo, el REIT debe distribuir al menos el 95% de sus ingresos como ingresos pasivos (por ejemplo, rentas e intereses), asegurando que el ingreso principal provenga de inversiones pasivas y se utilice para pagar dividendos a los accionistas. También se requiere que distribuya al menos el 90% de su ingreso tributable a los accionistas como dividendos para evitar la tributación a nivel corporativo, obteniendo así beneficios fiscales.

Sin embargo, es importante señalar que los accionistas pagarán impuestos a la tasa impositiva ordinaria (hasta el 39,6 %) sobre los ingresos por dividendos que reciban del REIT, en lugar de disfrutar de la tasa impositiva más baja para dividendos calificados. A pesar de las ventajas impositivas de las que disfrutan por sí mismos, los accionistas seguirán estando sujetos a impuestos sobre dividendos a la tasa impositiva ordinaria más alta.

A medida que el sector inmobiliario y el entorno económico han ido cambiando, los REIT han evolucionado, pero siempre han mantenido una misión fundamental: hacer que los rendimientos inmobiliarios generadores de ingresos sean accesibles a una amplia gama de inversores. Al proporcionar liquidez, diversificar el riesgo y distribuir los ingresos, permite al inversor medio participar en inversiones inmobiliarias estables, facilitando así una amplia participación y flujos de capital en el mercado inmobiliario.

En resumen, los REIT permiten a los inversores disfrutar de los beneficios de los bienes raíces sin tener que gestionarlos o comprarlos directamente, ya que ofrecen un medio de inversión colectiva en bienes raíces. Esta estructura no solo aumenta la liquidez de la inversión, sino que también proporciona una fuente estable de ingresos que permite al inversor medio participar en las oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario.

Pros y contras de los REIT

Los REIT permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario a un coste menor y disfrutar de los ingresos y la revalorización del capital que proporcionan los activos inmobiliarios. Esta es su principal ventaja, pero también tiene una serie de desventajas. Por lo tanto, los inversores deben evaluar en profundidad estas ventajas y desventajas a la hora de elegir un REIT.

Los REIT ofrecen varias ventajas. En comparación con las compras directas de bienes raíces, sus acciones pueden negociarse en el mercado secundario, que es más líquido y permite a los inversores liquidarlas rápidamente. También ofrece un alto grado de flexibilidad, ya que los inversores pueden comprar y vender acciones en cualquier momento y ajustar fácilmente sus carteras.

Al mismo tiempo, un fideicomiso de inversión inmobiliaria evita pagar impuestos a nivel corporativo al distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles entre sus accionistas. Esto significa que la mayor parte de los ingresos que obtiene están exentos del impuesto a las ganancias corporativas, lo que aumenta los retornos para los inversores. Y también disfruta de beneficios fiscales, como la exención del impuesto a las ganancias inmobiliarias, lo que hace que los retornos de la inversión sean aún más atractivos.

Ofrece servicios profesionales de gestión de propiedades para que el inversor no tenga que ocuparse personalmente de cuestiones de cobro de alquileres o mantenimiento de propiedades. Estos fondos suelen estar gestionados por equipos de profesionales con experiencia que se encargan de buscar, adquirir y gestionar activos inmobiliarios, lo que permite al inversor centrarse en la inversión en sí sin tener que involucrarse directamente en la gestión de la propiedad.

Además, los REIT ofrecen a los inversores una amplia gama de oportunidades de inversión inmobiliaria que pueden diversificar eficazmente el riesgo de inversión y mejorar el potencial de rentabilidad. Ya sean centros comerciales, hoteles o edificios de oficinas, cubren una amplia gama de activos inmobiliarios y ofrecen a los inversores una amplia gama de opciones de inversión.

Como vehículo de inversión pasiva, los REIT no requieren una participación significativa de los inversores, lo que los hace ideales para aquellos inversores que desean ahorrar tiempo y esfuerzo. Un equipo de profesionales se encarga de la gestión de la propiedad y de las decisiones de inversión, lo que permite a los inversores disfrutar de rendimientos estables sin tener que ocuparse ellos mismos del cobro de alquileres o de cuestiones de gestión de la propiedad.

Invertir en un fideicomiso de inversión inmobiliaria hace que sea más factible participar en inversiones inmobiliarias a gran escala con un umbral de inversión más bajo. A diferencia de las compras directas de bienes raíces que requieren un pago inicial elevado, permite a los inversores participar en el mercado inmobiliario con menos capital, lo que reduce el costo de la inversión y hace que la inversión inmobiliaria sea fácilmente accesible para más personas.

Sin embargo, los REIT también tienen desventajas. Por ejemplo, los productos de renta fija pueden volverse más atractivos cuando suben los tipos de interés, lo que genera salidas de capital de los REIT y deprime los precios de sus acciones. Y son sensibles a los cambios en los tipos de interés, que pueden aumentar los costes de financiación y reducir los márgenes de beneficio, así como aumentar el coste de la financiación de la deuda, lo que afecta aún más a la rentabilidad.

Al mismo tiempo, los REIT son muy sensibles a los cambios en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, los REIT que invierten en zonas donde los ingresos por alquiler están disminuyendo pueden ver afectada la rentabilidad de los accionistas, incluso si hay muchos inquilinos. Y, como los REIT de hoteles, son más sensibles a las crisis económicas. Y los REIT suelen centrarse en tipos específicos de bienes raíces, cuyos riesgos específicos de la industria (por ejemplo, las crisis minoristas) pueden generar volatilidad en los precios de las acciones.

Y como los REIT están obligados a distribuir al menos el 90% de sus ingresos en forma de dividendos, las empresas tienen fondos limitados para reinvertir y desarrollar negocios. Este requisito de distribución podría hacer que los REIT se enfrenten a una escasez de capital para expandirse y desarrollar nuevos proyectos, lo que limitaría su potencial de crecimiento. Si bien un alto rendimiento de los dividendos es atractivo para los inversores, esta alta tasa de distribución puede socavar su capacidad de acumular capital y poner en peligro sus oportunidades de crecimiento a largo plazo.

También hay REIT con altas comisiones de gestión, que pueden reducir la rentabilidad total de la inversión. Las altas comisiones de gestión se utilizan para pagar los salarios y los costes operativos del gestor del fondo y del equipo de gestión, lo que garantiza una gestión profesional pero también deduce una parte de la rentabilidad de la inversión. Incluso si las propiedades del REIT tienen un buen rendimiento, las altas comisiones de gestión pueden erosionar la rentabilidad real.

La operación y gestión de un REIT está a cargo de un equipo de profesionales, lo que conlleva un cierto riesgo de confianza. Los problemas o las malas decisiones del equipo de gestión pueden afectar directamente a la rentabilidad de los inversores. Además, su rendimiento depende en gran medida del estado de los activos. Una mala gestión de los inmuebles puede dar lugar a unos ingresos por alquiler inferiores o a unos costes de mantenimiento superiores. Además, la feroz competencia en el mercado puede provocar presión sobre los alquileres y la depreciación de los activos, mientras que los inversores tienen un conocimiento limitado de la operación y la asimetría de la información aumenta el riesgo de la inversión.

Además, el nivel de dividendos que paga un fideicomiso de inversión inmobiliaria se ve afectado por su desempeño operativo y su nivel de ingresos. Si bien normalmente distribuye la mayor parte de sus ingresos a sus accionistas, una disminución de los ingresos o un deterioro en las operaciones puede llevar a una disminución o suspensión del nivel de dividendos. Por lo tanto, los inversores deben estar atentos a su salud financiera y al desempeño de los ingresos para evaluar el riesgo potencial de dividendos.

Si bien los REIT ofrecen las ventajas de dividendos elevados, liquidez y gestión profesional, también están expuestos al riesgo de mercado, riesgo de tasa de interés, riesgo operativo, riesgo de dividendos, riesgo de liquidez, riesgo financiero, riesgo de políticas e impuestos y riesgo específico de la industria. Los inversores deben evaluar y gestionar cuidadosamente estos riesgos de acuerdo con sus propios objetivos de inversión, tolerancia al riesgo y condiciones del mercado al considerar la posibilidad de invertir.

¿Cómo elegir un REIT?

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) han atraído a muchos inversores, ya que ofrecen ventajas como una gestión profesional, inversiones diversificadas, rendimientos estables y umbrales de inversión bajos. Sin embargo, también enfrentan desventajas como la sensibilidad a las tasas de interés, la volatilidad del mercado y los altos costos de gestión. Por lo tanto, los inversores deben considerar plenamente estos factores y tomar una decisión informada al elegir.

Antes de elegir un REIT, es importante aclarar primero si el objetivo de inversión es buscar un flujo de ingresos estable, una revalorización del capital o ambas cosas. Los distintos REIT pueden centrarse en objetivos diferentes, como por ejemplo, algunos se centran en obtener altos rendimientos de dividendos, mientras que otros se preocupan más por la revalorización de los activos. También es fundamental evaluar la tolerancia al riesgo, ya que el rendimiento de los distintos tipos de REIT puede variar ampliamente frente a la volatilidad económica.

Por ejemplo, los REIT de hoteles y comercio minorista suelen ser más sensibles a los ciclos económicos y a los cambios en el gasto de los consumidores y pueden enfrentarse a mayores presiones operativas y volatilidad de los ingresos durante las crisis económicas. Por el contrario, los REIT residenciales o de instalaciones sanitarias suelen resistir mejor las fluctuaciones económicas debido a sus necesidades subyacentes más estables. Comprender la tolerancia al riesgo y seleccionar un tipo que se adapte a ella ayudará a lograr rendimientos de inversión más estables en diferentes entornos de mercado.

Como tiene que distribuir una gran parte de sus ingresos a los accionistas en forma de dividendos, suelen ofrecer dividendos más altos y estables. Esta característica lo convierte en una opción ideal para quienes buscan un flujo de caja estable e ingresos pasivos. Mantenerlo durante un largo período de tiempo no solo le permite disfrutar de retornos de dividendos consistentes sino también de una revalorización del capital a través del potencial de crecimiento a largo plazo del mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, los REIT invierten en una amplia gama de activos inmobiliarios, lo que ayuda a diversificar el riesgo y reducir el impacto de la volatilidad del mercado en los retornos de la inversión.

Los REIT ofrecen ventajas significativas sobre las inversiones directas en bienes raíces físicos, como un bajo costo, un compromiso de tiempo reducido y una alta liquidez. Mientras que las compras directas de propiedades requieren una inversión inicial alta y una gestión y mantenimiento continuos, los REIT permiten participar en el mercado inmobiliario con un umbral de capital bajo, eliminando la necesidad de administrar personalmente la propiedad. Cotizan en la bolsa de valores y los inversores pueden comprar y vender acciones en cualquier momento, disfrutando de ingresos inmobiliarios mientras mantienen una alta liquidez. Esto facilita que los inversores con presupuestos limitados ingresen al mercado inmobiliario y obtengan retornos estables.

Al elegir un REIT, es fundamental evaluar las métricas financieras. Esto incluye revisar las operaciones de capital, como el flujo de efectivo y la eficiencia de liquidez, para garantizar una liquidez adecuada; centrarse en el ingreso operativo neto (NOI) para evaluar la rentabilidad de la propiedad; observar la ocupación para ver qué tan bien se alquila la propiedad; y analizar los niveles de alquiler por pie cuadrado para evaluar el valor de mercado y el potencial de alquiler. En conjunto, estas métricas ayudan a evaluar el valor de la inversión y el riesgo potencial de un REIT.

Para reducir el riesgo de inversión, es recomendable diversificar sus activos distribuyendo sus fondos entre varios REIT. Esto minimizará el impacto del bajo rendimiento de un solo REIT en la rentabilidad general de la inversión. Además, optimice las opciones de inversión en función de métricas clave como el rendimiento promedio de los dividendos, la tasa promedio de crecimiento de los dividendos y la tasa de crecimiento anual.

Por ejemplo, un rendimiento promedio de dividendos del 4,31 % refleja un flujo de efectivo estable; una tasa promedio de crecimiento de dividendos del 15,71 % muestra potencial de crecimiento sostenido; y una tasa promedio de crecimiento anual del 10,56 % indica potencial de apreciación del capital. Teniendo en cuenta estos indicadores, los inversores pueden elegir un REIT de alto rendimiento para lograr los objetivos de diversificación de riesgos y optimización de la rentabilidad.

Las proyecciones de inversión muestran que se espera que una cartera inicial de $10.000 aumente su valor a $11.487 en un año, a $44.161 en diez años, a $263.812 en veinte años y potencialmente a $2.546.624 en treinta años, con un dividendo anual de aproximadamente $10.000. Al diversificar los fondos en varios REIT, los inversores no solo reducen el riesgo, sino que también obtienen fuertes retornos e ingresos por dividendos estables, lo que resulta en el doble beneficio de la apreciación del capital y el flujo de efectivo estable.

En conclusión, los REIT son una forma eficaz de participar en la inversión inmobiliaria con un capital menor. Ofrecen las ventajas de una gestión profesional, diversificación y rentabilidades estables, junto con una alta liquidez y una baja barrera de entrada. Si desea adentrarse en la inversión inmobiliaria pero no quiere asumir el alto coste y la complejidad de gestión que supone comprar bienes inmuebles directamente, sin duda es una opción que merece la pena considerar.

Descargo de responsabilidad: Este material es solo para fines de información general y no pretende ser (y no debe considerarse) asesoramiento financiero, de inversión o de otro tipo en el que se deba confiar. Ninguna opinión expresada en el material constituye una recomendación por parte de EBC o del autor de que una inversión, un valor, una transacción o una estrategia de inversión en particular sea adecuada para una persona específica.