Prós e contras dos REITs e guia de seleção

Para muitas pessoas, o investimento imobiliário se enquadra na categoria de ser uma grande barreira de entrada. Seja um jovem que acabou de começar a trabalhar com um salário baixo ou um ganha-pão de meia-idade com um fardo familiar pesado, é difícil conseguir uma grande entrada para entrar no mercado imobiliário de uma só vez. Para essas situações, os fundos de investimento imobiliário (REITs) são, sem dúvida, uma escolha ideal. Como um veículo de investimento de baixa barreira e baixo risco, ele permite que os investidores participem do mercado imobiliário com uma pequena quantidade de capital e desfrutem de retornos estáveis. A seguir, vamos nos aprofundar nos prós e contras dos REITs e um guia para escolher um.

O que são REITs?

REITs, conhecidos como Real Estate Investment Trusts em chinês, são empresas que investem em ativos imobiliários e distribuem renda de aluguel aos acionistas. Simplificando, REITs são empresas de capital aberto que se concentram em possuir, administrar e operar vários tipos de ativos imobiliários, como hotéis, shopping centers, prédios de escritórios, condomínios, fábricas e centros médicos.

Os REITs (fundos de investimento imobiliário) foram criados pelo Congresso dos EUA em 1960 e, desde 2021, os REITs foram estabelecidos em pelo menos 39 países ao redor do mundo. O sistema passou por várias fases de evolução regulatória desde sua criação, incluindo regulamentação inicial das décadas de 1970 a 1980, ajustes nas regras de impostos e investimentos na década de 1990, diversificação na década de 2000 e o foco da década de 2020 na adaptação do mercado e nos padrões ESG.

É semelhante a um fundo mútuo, mas seu foco de investimento se concentra em ativos imobiliários. Operado como um trust, é tratado como uma corporação sob o Código da Receita Federal dos EUA e está sujeito a requisitos fiscais específicos, incluindo a distribuição de uma grande parte de sua renda aos acionistas na forma de dividendos. A estrutura do trust torna possível evitar a dupla tributação ao mesmo tempo em que fornece aos investidores uma fonte estável de renda.

Ao manter ações em um REIT, os investidores podem compartilhar a renda de investimentos imobiliários, como aluguel ou juros de hipoteca, sem ter que estar diretamente envolvido na transação real do imóvel. Essa estrutura fornece uma maneira conveniente para o investidor médio se beneficiar de investimentos imobiliários diversificados, evitando a complexidade e as altas barreiras dos investimentos imobiliários reais.

Ele pode ser categorizado em dois tipos: patrimônio e hipoteca. Os REITs de patrimônio se concentram em possuir e operar uma ampla gama de ativos imobiliários, como prédios de escritórios, shopping centers, hotéis e apartamentos. Eles geram receita principalmente por meio da renda de aluguel das propriedades que detêm. Ao arrendar essas propriedades para inquilinos, ele é capaz de gerar renda de aluguel estável e distribuir uma grande parte da renda aos acionistas na forma de dividendos, criando assim um mecanismo de retorno de dividendos estável.

Os REITs hipotecários investem principalmente em hipotecas imobiliárias residenciais ou comerciais e títulos lastreados em hipotecas relacionados. Sua fonte de renda é principalmente a renda de juros gerada por meio dessas hipotecas ou títulos. Ao contrário do patrimônio, uma hipoteca não possui diretamente a propriedade, mas ganha renda de juros ao fazer empréstimos a tomadores de empréstimos imobiliários ou comprar títulos lastreados em hipotecas. Esse modelo de investimento torna possível realizar um lucro por meio de spreads de juros e distribuir a maior parte da renda aos acionistas.

Existem três tipos principais de REITs: negociados publicamente, não listados e privados. Destes, os REITs negociados publicamente são listados em bolsas de valores onde os investidores podem comprá-los e vendê-los como ações comuns, são mais líquidos e geralmente são registrados na Securities and Exchange Commission (SEC) dos EUA.

REITs não listados também são registrados na SEC, mas suas ações não são listadas em bolsas de valores, são menos líquidas e os investidores precisam comprá-las por meio de canais específicos e podem levar mais tempo para resgatar seus investimentos. REITs privados, por outro lado, são empresas privadas que não são registradas na SEC e não são listadas em uma bolsa de valores. Eles geralmente são voltados para investidores institucionais ou de alto patrimônio líquido, têm um processo de captação de recursos mais privado, são menos líquidos e exigem que os investidores invistam por meio de canais especializados.

A formação de um REIT exige que ele atenda a requisitos específicos de ativos e renda, pelo menos 75% dos quais devem ser derivados de atividades relacionadas a imóveis, como renda de aluguel, juros imobiliários e receitas da venda de ativos imobiliários. Esse requisito garante que suas atividades comerciais sejam focadas principalmente em imóveis. Além disso, pelo menos 75% de seus ativos devem ser ativos imobiliários, o que significa que a maioria de seus ativos precisa ser investida em imóveis ou ativos relacionados a imóveis.

Ao mesmo tempo, o REIT deve distribuir pelo menos 95% de sua renda como renda passiva (por exemplo, aluguéis e juros), garantindo que a renda principal venha de investimentos passivos e seja usada para pagar dividendos aos acionistas. Também é necessário distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável aos acionistas como dividendos para evitar a tributação no nível corporativo, realizando assim benefícios fiscais.

No entanto, é importante notar que os acionistas serão tributados na taxa de imposto ordinária (até 39,6%) sobre a renda de dividendos que receberem do REIT, em vez de aproveitar a taxa de imposto de dividendos qualificada mais baixa. Apesar das vantagens fiscais que eles desfrutam por conta própria, os acionistas ainda estarão sujeitos a impostos de dividendos na taxa de imposto ordinária mais alta.

À medida que o setor imobiliário e o ambiente econômico mudaram, os REITs evoluíram, mas sempre mantiveram uma missão principal: tornar retornos imobiliários produtores de renda acessíveis a uma ampla gama de investidores. Ao fornecer liquidez, diversificar riscos e distribuir renda, ele permite que o investidor médio participe de investimentos imobiliários estáveis, facilitando assim ampla participação e fluxos de capital no mercado imobiliário.

Em resumo, os REITs permitem que os investidores aproveitem os benefícios do mercado imobiliário sem ter que gerenciar ou comprar imóveis diretamente, fornecendo um meio de investir coletivamente em imóveis. Essa estrutura não apenas aumenta a liquidez do investimento, mas também fornece uma fonte estável de renda que permite que o investidor médio participe de oportunidades de investimento no mercado imobiliário.

Prós e contras dos REITs

Os REITs permitem que os investidores participem do mercado imobiliário a um custo menor e aproveitem a renda e a valorização do capital que os ativos imobiliários fornecem. Esta é sua principal vantagem, mas também há uma série de desvantagens. Portanto, os investidores precisam avaliar completamente essas vantagens e desvantagens ao escolher os REITs.

Os REITs oferecem várias vantagens. Comparados às compras diretas de imóveis, suas ações podem ser negociadas no mercado secundário, que é mais líquido e permite que os investidores as liquidem rapidamente. Também oferece um alto grau de flexibilidade, pois os investidores podem comprar e vender ações a qualquer momento e ajustar facilmente seus portfólios.

Ao mesmo tempo, um fundo de investimento imobiliário evita impostos no nível corporativo ao distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável para seus acionistas. Isso significa que a maior parte da renda que ele ganha é isenta de imposto de renda corporativo, aumentando assim os retornos para os investidores. E também desfruta de benefícios fiscais, como isenção de imposto sobre lucros imobiliários, tornando os retornos de investimento ainda mais atraentes.

Ela oferece serviços profissionais de administração de propriedades para que o investidor não tenha que lidar pessoalmente com cobrança de aluguel ou questões de manutenção de propriedade. Esses fundos geralmente são administrados por equipes experientes de profissionais que são responsáveis por sourcing, aquisição e administração de ativos imobiliários, permitindo que os investidores se concentrem no investimento em si sem ter que se envolver diretamente na administração de propriedades.

Além disso, os REITs fornecem aos investidores uma gama diversificada de oportunidades de investimento imobiliário que podem diversificar efetivamente o risco de investimento e aumentar o potencial de retorno. Sejam shopping centers, hotéis ou prédios de escritórios, eles cobrem uma ampla gama de ativos imobiliários e fornecem aos investidores uma ampla gama de opções de investimento.

Como um veículo de investimento passivo, os REITs não exigem envolvimento significativo do investidor, o que os torna ideais para investidores que querem economizar tempo e esforço. Uma equipe de profissionais cuida da administração de propriedades e decisões de investimento, permitindo que os investidores desfrutem de retornos estáveis sem ter que lidar com cobrança de aluguel ou questões de administração de propriedades eles mesmos.

Investir em um fundo de investimento imobiliário torna mais viável participar de investimentos imobiliários de larga escala com um limite de investimento menor. Ao contrário de compras imobiliárias diretas que exigem um alto pagamento inicial, ele permite que os investidores participem do mercado imobiliário com menos capital, reduzindo o custo do investimento e tornando o investimento imobiliário facilmente acessível a mais pessoas.

No entanto, os REITs também têm desvantagens. Por exemplo, produtos de renda fixa podem se tornar mais atraentes quando as taxas de juros sobem, levando a saídas de capital dos REITs e deprimindo os preços de suas ações. E é sensível a mudanças nas taxas de juros, o que pode aumentar os custos de financiamento e comprimir as margens de lucro, bem como aumentar o custo do financiamento da dívida, impactando ainda mais a lucratividade.

Ao mesmo tempo, os REITs são altamente sensíveis a mudanças no mercado imobiliário. Por exemplo, os REITs que investem em áreas com renda de aluguel em declínio podem ver os retornos dos acionistas afetados, mesmo que haja muitos inquilinos. E, como os REITs de hotéis, são mais sensíveis a crises econômicas. E os REITs geralmente se concentram em tipos específicos de imóveis, cujos riscos específicos do setor (por exemplo, crises no varejo) podem levar à volatilidade nos preços das ações.

E como os REITs são obrigados a distribuir pelo menos 90% de sua renda como dividendos, as empresas têm fundos limitados para reinvestimento e desenvolvimento de negócios. Essa exigência de distribuição pode fazer com que os REITs enfrentem uma escassez de capital para expandir e desenvolver novos projetos, limitando seu potencial de crescimento. Embora um alto retorno de dividendos seja atraente para os investidores, essa alta taxa de distribuição pode prejudicar sua capacidade de acumular capital e prejudicar suas oportunidades de crescimento de longo prazo.

Há também REITs com altas taxas de administração, o que pode reduzir os retornos gerais do investimento. Altas taxas de administração são usadas para pagar os salários do gestor do fundo e da equipe de administração e os custos operacionais, o que garante uma administração profissional, mas também deduz uma parte dos retornos do investimento. Mesmo que as propriedades do REIT tenham um bom desempenho, altas taxas de administração ainda podem corroer os retornos reais.

A operação e a gestão de um REIT são tratadas por uma equipe de profissionais, o que traz consigo uma certa quantidade de risco de confiança. Problemas ou má tomada de decisão pela equipe de gestão podem afetar diretamente os retornos dos investidores. Além disso, seu desempenho é altamente dependente da condição dos ativos. A má gestão da propriedade pode resultar em menor renda de aluguel ou maiores custos de manutenção. Além disso, a competição acirrada no mercado pode trazer pressão de aluguel e depreciação de ativos, enquanto os investidores têm conhecimento limitado da operação, e a assimetria de informações aumenta o risco de investimento.

Além disso, o nível de dividendos a pagar por um fundo de investimento imobiliário é afetado por seu desempenho operacional e nível de renda. Embora ele geralmente distribua a maior parte de sua renda para seus acionistas, um declínio na renda ou deterioração nas operações pode levar a um declínio ou suspensão do nível de dividendos. Portanto, os investidores precisam ficar de olho em sua saúde financeira e desempenho de renda para avaliar o risco potencial de dividendos.

Embora os REITs ofereçam as vantagens de altos dividendos, liquidez e gestão profissional, eles também estão expostos a risco de mercado, risco de taxa de juros, risco operacional, risco de dividendos, risco de liquidez, risco financeiro, risco de política e imposto, e risco específico do setor. Os investidores devem avaliar e gerenciar cuidadosamente esses riscos de acordo com seus próprios objetivos de investimento, tolerância a risco e condições de mercado ao considerar o investimento.

Como escolher REITs?

Os fundos de investimento imobiliário (REITs) atraíram muitos investidores, pois oferecem vantagens como gestão profissional, investimentos diversificados, retornos estáveis e baixos limites de investimento. No entanto, eles também enfrentam desvantagens, como sensibilidade à taxa de juros, volatilidade do mercado e altos custos de gestão. Portanto, os investidores precisam considerar totalmente esses fatores e tomar uma decisão informada ao escolher.

Antes de escolher REITs, é importante primeiro esclarecer se o objetivo do investimento é buscar um fluxo de renda estável, valorização do capital ou ambos. REITs diferentes podem focar em objetivos diferentes, como alguns focando em altos retornos de dividendos enquanto outros estão mais preocupados com valorização de ativos. Também é essencial avaliar a tolerância ao risco, pois o desempenho de diferentes tipos de REITs pode variar amplamente diante da volatilidade econômica.

Por exemplo, REITs de hospitalidade e varejo são tipicamente mais sensíveis a ciclos econômicos e mudanças nos gastos do consumidor e podem enfrentar maiores pressões operacionais e volatilidade de receita durante crises econômicas. Em contraste, REITs residenciais ou de instalações de saúde tipicamente se mantêm melhor durante flutuações econômicas devido às suas necessidades subjacentes mais estáveis. Entender a tolerância ao risco e selecionar um tipo que corresponda a ela ajudará a obter retornos de investimento mais estáveis em diferentes ambientes de mercado.

Como ele tem que distribuir uma grande parte de sua renda aos acionistas na forma de dividendos, eles geralmente fornecem dividendos mais altos e estáveis. Essa característica o torna uma escolha ideal para aqueles que buscam fluxo de caixa estável e renda passiva. Mantê-lo por um longo período de tempo não só permite que você desfrute de retornos de dividendos consistentes, mas também de valorização de capital por meio do potencial de crescimento de longo prazo do mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, os REITs investem em uma ampla gama de ativos imobiliários, ajudando a diversificar o risco e reduzir o impacto da volatilidade do mercado nos retornos de investimento.

Os REITs oferecem vantagens significativas sobre investimentos diretos em imóveis físicos, como baixo custo, baixo comprometimento de tempo e alta liquidez. Enquanto as compras diretas de imóveis exigem um alto investimento inicial e gerenciamento e manutenção contínuos, os REITs permitem a participação no mercado imobiliário com um baixo limite de capital, eliminando a necessidade de gerenciar pessoalmente o imóvel. Ele é listado na bolsa de valores, e os investidores podem comprar e vender ações a qualquer momento, aproveitando a renda imobiliária enquanto mantêm alta liquidez. Isso torna mais fácil para investidores com orçamentos limitados entrarem no mercado imobiliário e obterem retornos estáveis.

Ao escolher REITs, é crucial avaliar métricas financeiras. Isso inclui revisar operações de capital, como fluxo de caixa e eficiência de liquidez para garantir liquidez adequada; focar na receita operacional líquida (NOI) para avaliar a lucratividade da propriedade; olhar para a ocupação para ver o quão bem a propriedade é alugada; e analisar os níveis de aluguel por metro quadrado para avaliar o valor de mercado e o potencial de aluguel. Juntas, essas métricas ajudam a avaliar o valor do investimento e o risco potencial de um REIT.

Para reduzir o risco de investimento, é aconselhável diversificar seus ativos espalhando seus fundos por vários REITs. Isso minimizará o impacto do desempenho inferior de um único REIT nos retornos gerais do investimento. Além disso, otimize as escolhas de investimento com base em métricas-chave, como rendimento médio de dividendos, taxa média de crescimento de dividendos e taxa de crescimento anual.

Por exemplo, um rendimento médio de dividendos de 4,31% reflete fluxo de caixa estável; uma taxa média de crescimento de dividendos de 15,71% mostra potencial para crescimento sustentado; e uma taxa média de crescimento anual de 10,56% indica potencial de valorização do capital. Levando esses indicadores em consideração, os investidores podem escolher um REIT de alto desempenho para atingir as metas de diversificação de risco e otimização de retorno.

As projeções de investimento mostram que um portfólio inicial de $ 10.000 deve aumentar em valor para $ 11.487 em um ano, para $ 44.161 em dez anos, para $ 263.812 em vinte anos e potencialmente para $ 2.546.624 em trinta anos, com um dividendo anual de aproximadamente dólares. Ao diversificar fundos em vários REITs, os investidores não apenas reduzem o risco, mas também percebem retornos fortes e renda de dividendos estável, resultando nos benefícios duplos de valorização do capital e fluxo de caixa estável.

Concluindo, os REITs são uma forma eficaz de participar de investimentos imobiliários com menor capital. Eles oferecem as vantagens de gestão profissional, diversificação e retornos estáveis, juntamente com alta liquidez e baixa barreira de entrada. Se você quer entrar no investimento imobiliário, mas não quer assumir o alto custo e a complexidade de gestão de comprar imóveis imediatamente, é definitivamente uma opção que vale a pena considerar.

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