REITの長所と短所、投資する際の注意点

多くの人にとって、不動産投資は参入障壁が高い分野です。給料の低い仕事を始めたばかりの若者でも、家族の負担が重い中年の稼ぎ頭でも、一度に多額の頭金を用意して不動産市場に参入するのは困難です。このような状況では、不動産投資信託（REIT）は間違いなく理想的な選択肢です。低障壁、低リスクの投資手段として、投資家は少額の資本で不動産市場に参加し、安定した収益を得ることができます。次に、REITの長所と短所、およびREITを選択するためのガイドについて詳しく説明します。

REITとは?

REITは「Real Estate Investment Trust」の略称で、「不動産投資信託」と呼ばれる、不動産資産に投資し、株主に賃貸収入を分配する金融商品です。簡単に言えば、REIT は、ホテル、ショッピング センター、オフィス ビル、マンション、工場、医療センターなど、さまざまな種類の不動産資産の所有、管理、運営に重点を置いています。

REIT（不動産投資信託）は、1960年に米国議会によって創設されました。2021年現在、REITは世界39か国以上で設立されています。この制度は創設以来、1970年代から1980年代の初期規制、1990年代の税制と投資ルールの調整、2000年代の多様化、そして2020年代の市場適応とESG基準への重点など、規制の進化のいくつかの段階を経てきました。

投資信託に似ていますが、不動産資産に投資対象を集中しています。信託として運営されるため、米国国税法上の法人として扱われ、収益の大部分を配当金として株主に分配するなど、特定の課税要件が適用されます。信託構造により、二重課税を回避しながら、投資家に安定した収入源を提供することができます。

REITの株式を保有することで、投資家は実際の不動産取引に直接関与することなく、家賃や住宅ローン利息などの不動産投資からの収入を共有することができます。この構造は、平均的な投資家が実際の不動産投資の複雑さや高い障壁を回避しながら、多様な不動産投資から利益を得る便利な方法を提供します。

REITはエクイティ型とモーゲージ型の2種類に分類できます。エクイティ型REITは、オフィスビル、ショッピングセンター、ホテル、アパートなど、幅広い不動産資産の所有と運営に重点を置いています。収益は主に、保有する物件からの賃貸収入によって得られます。これらの物件をテナントに貸し出すことで、安定した賃貸収入を生み出し、その大部分を配当金として株主に分配することで、安定した配当還元の仕組みを構築しています。

モーゲージ型REIT は、主に住宅用または商業用不動産の担保ローンおよび関連するモーゲージ担保証券に投資します。その収入源は主に、これらのモーゲージまたは証券を通じて得られる利息収入です。モーゲージはエクイティとは異なり、不動産を直接所有するのではなく、不動産の借り手に融資するか、モーゲージ担保証券を購入することで利息収入を得ます。この投資モデルにより、金利スプレッドを通じて利益を実現し、その収入の大部分を株主に分配することが可能になります。

REITには、公開取引、非上場、私募の3つの主な種類があります。このうち、公開取引型REITは証券取引所に上場されており、投資家は普通の株式のように売買することができ、流動性が高く、通常は米国証券取引委員会 (SEC) に登録されています。

非上場REITもSECに登録されていますが、その株式は証券取引所に上場されていないうえ、流動性が低く、投資家は特定のチャネルを通じて購入する必要があり、投資の償還に時間がかかる場合があります。一方、私募型REITは、SECに登録されておらず、証券取引所にも上場されていない非公開企業です。通常、これらは富裕層または機関投資家を対象としており、資金調達プロセスがより非公開で、流動性が低く、投資家は専門のチャネルを通じて投資する必要があります。

REIT の設立には、特定の資産および収入要件を満たす必要があり、その少なくとも75%は賃貸収入、不動産利子、不動産資産の売却による収益などの不動産関連活動から得られなければなりません。この要件により、REITの事業活動が主に不動産に集中していることが保証されます。さらに、資産の少なくとも75%は不動産資産である必要があります。つまり、資産の大部分を不動産または不動産関連資産に投資している必要がありということです。

同時に、REITはその収益の少なくとも95％を受動的収益（賃料や利息など）として分配しなければならず、主な収益が受動的投資によるものであり、株主への配当に充てられることを保証しなければなりません。また、法人レベルでの課税を避けるため、課税所得の少なくとも90％を配当として株主に分配し、税制上の優遇措置を受けることも義務付けられています。

しかし、株主は、低い適格配当税率を享受するのではなく、REITから受け取る配当所得に対して普通税率（最高39.6%）で課税されることに注意が必要です。株主は税制上の優遇措置を享受できるにもかかわらず、高い普通税率による配当課税を受けることになります。

不動産業界と経済環境の変化に伴い、REITも進化してきましたが、その中核となる使命は常に維持されています。それは、利益を出す不動産収益を幅広い投資家に提供するというものです。流動性を提供し、リスクを分散し、収益を分配することで、平均的な投資家が安定した不動産投資に参加できるようにし、不動産市場への幅広い参加と資本の流れを促進します。

要約すると、REITは不動産に共同投資する手段を提供することで、投資家が不動産を直接管理または購入することなく、不動産のメリットを享受できるようにするということです。この構造は、投資の流動性を高めるだけでなく、平均的な投資家が不動産市場の投資機会に参加できるようにする安定した収入源も提供します。

REITの長所と短所

REITは、投資家がより低コストで不動産市場に参加し、不動産資産がもたらす収益と資本増価を享受することを可能にします。これがREITの主な利点ですが、いくつかの欠点もあります。したがって、投資家はREITを選択する際に、これらの利点と欠点を十分に評価する必要があります。

REITにはいくつかの利点があります。不動産を直接購入する場合と比べて、REITの株式は流通市場で取引できるため、流動性が高く、投資家は迅速に換金することができます。また、投資家はいつでも株式を売買でき、ポートフォリオを簡単に調整できるため、柔軟性も高くなります。

同時に、不動産投資信託は課税所得の少なくとも90％を株主に分配することで法人レベルでの課税を回避します。つまり、その収入のほとんどが法人税が免除され、投資家の収益が増加します。また、不動産収益税の免除などの税制優遇も受けられるため、投資収益はさらに魅力的になります。

REITは、投資家が家賃の徴収や不動産の維持管理に個人的に対処する必要がないように、専門的な不動産管理サービスも提供しています。これらのファンドは通常、不動産資産の調達、取得、管理を担当する経験豊富な専門家チームによって管理されており、投資家は不動産管理に直接関与することなく、投資のみに集中することができます。

さらに、REITは投資家に多様な不動産投資機会を提供し、投資リスクを効果的に分散し、収益の可能性を高めることができます。ショッピングセンター、ホテル、オフィス ビルなど、幅広い不動産資産をカバーし、投資家に幅広い投資オプションを提供します。

REIT は受動的な投資手段であるため、投資家の大きな関与を必要としないため、時間と労力を節約したい投資家にとって理想的です。専門家チームが不動産管理と投資決定を担当するため、投資家は家賃の徴収や不動産管理の問題に自ら対処することなく、安定した収益を得ることができます。

不動産投資信託に投資することで、より低い投資ハードルで大規模な不動産投資に参加することがより現実的になります。高額の頭金が必要な不動産の直接購入とは異なり、投資家はより少ない資本で不動産市場に参加できるため、投資コストが下がり、より多くの人々が不動産投資に容易にアクセスできるようになります。

しかし、REIT にも欠点はあります。たとえば、金利が上昇すると債券商品の魅力が増し、REITから資本が流出して株価が下落する可能性があります。また、金利の変化に敏感で、資金調達コストが増加して利益率が圧迫されるだけでなく、負債による資金調達コストの上昇により、収益性にさらに影響を及ぼします。

同時に、REITは不動産市場の変化に非常に敏感です。たとえば、賃貸収入が減少している地域に投資するREITは、テナントが多くても株主の利益が影響を受ける可能性があります。また、ホテルREITなどは景気後退にさらに敏感です。また、REITは通常、特定の種類の不動産に焦点を当てており、その業界固有のリスク (小売業の低迷など) が株価の変動につながる可能性があります。

また、REITは収益の少なくとも90%を配当として分配することが義務付けられているため、企業が再投資や事業開発に使える資金は限られています。この分配義務により、REITは新規プロジェクトの拡大や開発のための資金不足に直面し、成長の可能性が制限される可能性があります。高い配当利回りは投資家にとって魅力的ですが、この高い分配率は資本蓄積能力を損ない、長期的な成長機会を危険にさらす可能性があります。

また、管理手数料が高いREITもあり、全体的な投資収益が減少する可能性があります。 高い管理手数料は、ファンドマネージャーと管理チームの給与と運営コストに使用され、専門的な設備管理を保証しますが、投資収益の一部が差し引かれます。 REITの物件のパフォーマンスが良好であっても、高い管理手数料が実際の収益を減少させる可能性があります。

REITの運営と管理は専門家チームによって行われ、一定の信頼リスクを伴います。管理チームによる問題や不適切な意思決定は、投資家の収益に直接影響する可能性があります。さらに、そのパフォーマンスは資産の状態に大きく依存します。不適切な不動産管理は、家賃収入の低下やメンテナンス費用の増加につながる可能性があります。さらに、市場での激しい競争は、賃料の圧力や資産価値の低下をもたらす可能性があり、投資家の限られた運営に関する知識や、情報の非対称性により投資リスクが高まります。

また、不動産投資信託の配当金の水準は、その運用実績や収益水準によって左右されます。通常は収益の大半を株主に分配しますが、収益の減少や運用状況の悪化により、配当金の水準が下がったり、停止したりすることがあります。そのため、投資家は、配当金リスクを見極めるために、その財務状況や収益実績を注視する必要があります。

REITは高い配当、流動性、専門的な管理といった利点がある一方で、市場リスク、金利リスク、運用リスク、配当リスク、流動性リスク、財務リスク、政策および税務リスク、業界特有のリスクにもさらされています。投資家は投資を検討する際、自身の投資目的、リスク許容度、市場状況に応じてこれらのリスクを慎重に評価し、管理する必要があります。

REITの選び方は？

不動産投資信託（REIT）は、専門的な管理、分散投資、安定した収益、低い投資限度額などの利点があるため、多くの投資家を魅了してきました。しかし、金利感応性、市場変動性、高い管理コストなどの欠点もあります。したがって、投資家はこれらの要素を十分に考慮し、選択する際には十分な情報に基づいた決定を下す必要があります。

REITを選択する前に、まず投資目的が安定した収入源の追求なのか、資本の増加なのか、あるいはその両方なのかを明確にすることが重要です。REITの種類によって目的が異なる場合があります。たとえば、高い配当利回りに重点を置くタイプのREITもあれば、資産の増加に重点を置くREIT もあります。また、経済の不安定さやREITの種類によって、パフォーマンスが大きく異なる可能性があるため、リスク許容度を評価することも重要です。

たとえば、ホスピタリティREIT や小売REIT は、一般的に景気循環や消費者支出の変化に敏感で、景気後退時にはより大きな運営上のプレッシャーや収益の変動に直面する可能性があります。一方、住宅REITや医療施設REITは、基本的なニーズがより安定しているため、景気変動時でも持ちこたえる傾向があります。リスク許容度を理解し、それに合ったタイプを選択すると、さまざまな市場環境でより安定した投資収益を達成するのに役立ちます。

収益の大部分を配当金の形で株主に分配する必要があるので、通常はより高額で安定した配当金が提供されます。この特徴により、安定したキャッシュフローと受動的な収入を求める人にとって理想的な選択肢となります。長期間保有することで、安定した配当金を得られるだけでなく、不動産市場の長期的な成長の可能性を通じて資本の増加も得られます。同時に、REITは幅広い不動産資産に投資するため、リスクを分散し、市場のボラティリティが投資収益に与える影響を軽減するのに役立ちます。

REITは、低コスト、時間の拘束が少ない、高い流動性など、実物不動産への直接投資に比べて大きな利点があります。直接不動産を購入すると、初期投資額が高く、継続的な管理とメンテナンスが必要ですが、REITは低い資本の閾値で不動産市場に参加できるため、不動産を個人的に管理する必要がありません。証券取引所に上場されており、投資家はいつでも株式を売買できるため、高い流動性を維持しながら不動産収入を享受できます。これにより、予算が限られている投資家でも不動産市場に参入し、安定した収益を得ることができます。

REITを選択する際には、財務指標を評価することが重要です。これには、十分な流動性を確保するためにキャッシュ フローや流動性効率などの資本運用をレビューすること、不動産の収益性を評価するために純営業利益 (NOI) に注目すること、不動産の賃貸状況を確認するために入居率を調べること、市場価値と賃貸可能性を評価するために1平方フィートあたりの賃料水準を分析することが含まれます。これらの指標を組み合わせることで、REIT の投資価値と潜在的リスクを評価することができます。

投資リスクを軽減するには、複数のREITに資金を分散して資産を分散することをお勧めします。これにより、単一のREITのパフォーマンス低下が全体的な投資収益に与える影響を最小限に抑えることができます。また、平均配当利回り、平均配当成長率、年間成長率などの主要な指標に基づいて投資の選択を最適化します。

たとえば、平均配当利回りが4.31% であればキャッシュフローが安定していること、平均配当成長率が 15.71% であれば持続的な成長の可能性、平均年間成長率が10.56% であれば資本増価の可能性が示唆されます。これらの指標を考慮すると、投資家はリスク分散とリターン最適化の目標を達成するために、最高のパフォーマンスを発揮するREITを選択できます。

投資予測によると、当初の10,000 ドルのポートフォリオの価値は、1 年で11,487 ドル、10年で44,161 ドル、20 年で263,812 ドル、30 年で 2,546,624 ドルに増加すると予想されています。複数のREITに資金を分散することで、投資家はリスクを軽減できるだけでなく、高い収益と安定した配当収入を実現し、資本の増加と安定したキャッシュフローの二重のメリットが得られます。

結論として、REITは少ない資本で不動産投資に参加できる効果的な方法です。専門的な管理、多様化、安定した収益、高い流動性、参入障壁の低さといった利点があります。不動産投資に参入したいが、不動産を直接購入することによる高額な費用や管理の複雑さは避けたい場合、REIT は間違いなく検討する価値のある選択肢です。

免責事項: この資料は一般的な情報提供のみを目的としており、信頼できる財務、投資、その他のアドバイスを意図したものではありません (また、そのように見なされるべきではありません)。この資料に記載されている意見は、EBC または著者が特定の投資、証券、取引、または投資戦略が特定の個人に適していることを推奨するものではありません。