Плюсы и минусы REIT и руководство по выбору

Для многих людей инвестиции в недвижимость относятся к категории высокого барьера для входа. Будь то молодой человек, который только начал работать с низкой зарплатой, или кормилец среднего возраста с тяжелым семейным бременем, трудно найти большой первоначальный взнос, чтобы выйти на рынок недвижимости за один раз. Для таких ситуаций инвестиционные фонды недвижимости (REIT), несомненно, являются идеальным выбором. Как низкобарьерный, низкорисковый инвестиционный инструмент, он позволяет инвесторам участвовать в рынке недвижимости с небольшим капиталом и получать стабильную прибыль. Далее мы рассмотрим плюсы и минусы REIT и руководство по выбору одного из них.

Что такое REIT?

REIT, известные как Real Estate Investment Trusts на китайском языке, — это компании, которые инвестируют в активы недвижимости и распределяют доход от аренды среди акционеров. Проще говоря, REIT — это публичные компании, которые сосредоточены на владении, управлении и эксплуатации различных типов активов недвижимости, таких как отели, торговые центры, офисные здания, кондоминиумы, фабрики и медицинские центры.

Фонды REIT (инвестиционные фонды недвижимости) были созданы Конгрессом США в 1960 году, а по состоянию на 2021 год фонды REIT были созданы как минимум в 39 странах мира. С момента своего создания система прошла несколько этапов развития нормативного регулирования, включая первоначальное регулирование с 1970-х по 1980-е годы, корректировку налоговых и инвестиционных правил в 1990-х годах, диверсификацию в 2000-х годах и сосредоточенность на рыночной адаптации и стандартах ESG в 2020-х годах.

Он похож на паевой инвестиционный фонд, но его инвестиционный фокус сосредоточен на активах в сфере недвижимости. Действуя как траст, он рассматривается как корпорация в соответствии с Налоговым кодексом США и подчиняется определенным налоговым требованиям, включая распределение значительной части своего дохода акционерам в форме дивидендов. Структура траста позволяет избегать двойного налогообложения, предоставляя инвесторам стабильный источник дохода.

Владея акциями REIT, инвесторы могут получать долю в доходах от инвестиций в недвижимость, таких как арендная плата или проценты по ипотеке, без необходимости непосредственного участия в фактической сделке с недвижимостью. Эта структура обеспечивает удобный способ для среднего инвестора извлечь выгоду из диверсифицированных инвестиций в недвижимость, избегая при этом сложности и высоких барьеров фактических инвестиций в недвижимость.

Его можно разделить на два типа: акционерный и ипотечный. Акционерные REIT сосредоточены на владении и эксплуатации широкого спектра объектов недвижимости, таких как офисные здания, торговые центры, гостиницы и апартаменты. Они получают доход в основном за счет арендного дохода от принадлежащей им недвижимости. Сдавая эту недвижимость в аренду арендаторам, они могут получать стабильный арендный доход и распределять большую часть дохода между акционерами в виде дивидендов, тем самым создавая стабильный механизм возврата дивидендов.

Ипотечные REIT инвестируют в основном в ипотечные кредиты на жилую или коммерческую недвижимость и связанные с ними ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Их источником дохода является в первую очередь процентный доход, полученный через эти ипотечные кредиты или ценные бумаги. В отличие от акционерного капитала, ипотека не владеет недвижимостью напрямую, а зарабатывает процентный доход, предоставляя кредиты заемщикам по недвижимости или покупая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Эта инвестиционная модель позволяет получать прибыль за счет процентных спредов и распределять большую часть дохода между акционерами.

Существует три основных типа REIT: публично торгуемые, некотируемые и частные. Из них публично торгуемые REIT котируются на фондовых биржах, где инвесторы могут покупать и продавать их как обычные акции, они более ликвидны и обычно регистрируются в Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC).

Нелистинговые REIT также зарегистрированы в SEC, но их акции не котируются на фондовых биржах, менее ликвидны, и инвесторам необходимо приобретать их через специальные каналы, и может потребоваться больше времени, чтобы выкупить свои инвестиции. Частные REIT, с другой стороны, являются частными компаниями, которые не зарегистрированы в SEC и не котируются на фондовой бирже. Они обычно нацелены на инвесторов с высоким собственным капиталом или институциональных инвесторов, имеют более частный процесс сбора средств, менее ликвидны и требуют от инвесторов вкладывать средства через специализированные каналы.

Создание REIT требует, чтобы он соответствовал определенным требованиям к активам и доходам, не менее 75% которых должны быть получены от деятельности, связанной с недвижимостью, такой как доход от аренды, проценты по недвижимости и выручка от продажи активов недвижимости. Это требование гарантирует, что его деловая активность в первую очередь сосредоточена на недвижимости. Кроме того, не менее 75% его активов должны быть активами недвижимости, что означает, что большинство его активов должны быть инвестированы в недвижимость или активы, связанные с недвижимостью.

В то же время REIT должен распределять не менее 95% своего дохода в качестве пассивного дохода (например, арендная плата и проценты), гарантируя, что основной доход поступает от пассивных инвестиций и используется для выплаты дивидендов акционерам. Он также должен распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода акционерам в качестве дивидендов, чтобы избежать налогообложения на корпоративном уровне, тем самым реализуя налоговые льготы.

Однако важно отметить, что акционеры будут облагаться налогом по обычной налоговой ставке (до 39,6%) на дивидендный доход, который они получают от REIT, а не пользоваться более низкой ставкой квалифицированного налога на дивиденды. Несмотря на налоговые преимущества, которыми они пользуются сами по себе, акционеры по-прежнему будут облагаться налогом на дивиденды по более высокой обычной налоговой ставке.

Поскольку индустрия недвижимости и экономическая среда изменились, REIT развивались, но всегда сохраняли основную миссию: сделать доходные доходы от недвижимости доступными для широкого круга инвесторов. Предоставляя ликвидность, диверсифицируя риски и распределяя доход, он позволяет среднему инвестору участвовать в стабильных инвестициях в недвижимость, тем самым способствуя широкому участию и потокам капитала на рынке недвижимости.

Подводя итог, можно сказать, что REIT позволяют инвесторам пользоваться преимуществами недвижимости без необходимости напрямую управлять или приобретать недвижимость, предоставляя средства коллективного инвестирования в недвижимость. Такая структура не только повышает ликвидность инвестиций, но и обеспечивает стабильный источник дохода, который позволяет среднему инвестору участвовать в инвестиционных возможностях рынка недвижимости.

Плюсы и минусы REIT

REIT позволяют инвесторам участвовать в рынке недвижимости с меньшими затратами и получать доход и прирост капитала, которые обеспечивают активы недвижимости. Это его главное преимущество, но есть и ряд недостатков. Поэтому инвесторам необходимо полностью оценить эти преимущества и недостатки при выборе REIT.

REIT предлагают несколько преимуществ. По сравнению с прямыми покупками недвижимости, их акции могут торговаться на вторичном рынке, который более ликвиден и позволяет инвесторам быстро их ликвидировать. Он также предлагает высокую степень гибкости, поскольку инвесторы могут покупать и продавать акции в любое время и легко корректировать свои портфели.

В то же время инвестиционный траст недвижимости избегает налогов на корпоративном уровне, распределяя не менее 90% своего налогооблагаемого дохода среди своих акционеров. Это означает, что большая часть дохода, который он получает, освобождена от корпоративного подоходного налога, тем самым увеличивая доход для инвесторов. И он также пользуется налоговыми льготами, такими как освобождение от налога на прибыль от недвижимости, что делает доходность инвестиций еще более привлекательной.

Он предлагает профессиональные услуги по управлению недвижимостью, так что инвестору не приходится лично заниматься вопросами сбора арендной платы или обслуживания недвижимости. Эти фонды обычно управляются опытными командами профессионалов, которые отвечают за поиск, приобретение и управление активами недвижимости, что позволяет инвесторам сосредоточиться на самих инвестициях, не принимая непосредственного участия в управлении недвижимостью.

Кроме того, REIT предоставляют инвесторам широкий спектр возможностей для инвестиций в недвижимость, которые могут эффективно диверсифицировать инвестиционный риск и повысить потенциальную доходность. Будь то торговые центры, гостиницы или офисные здания, они охватывают широкий спектр активов в сфере недвижимости и предоставляют инвесторам широкий спектр инвестиционных возможностей.

Как пассивный инвестиционный инструмент, REIT не требуют значительного участия инвестора, что делает их идеальными для инвесторов, которые хотят сэкономить время и усилия. Команда профессионалов заботится об управлении недвижимостью и инвестиционных решениях, позволяя инвесторам получать стабильную прибыль без необходимости заниматься сбором арендной платы или вопросами управления недвижимостью самостоятельно.

Инвестирование в инвестиционный траст недвижимости делает более целесообразным участие в крупномасштабных инвестициях в недвижимость с более низким порогом инвестиций. В отличие от прямых покупок недвижимости, требующих высокого первоначального взноса, это позволяет инвесторам участвовать в рынке недвижимости с меньшим капиталом, снижая стоимость инвестиций и делая инвестиции в недвижимость легкодоступными для большего числа людей.

Однако у REIT есть и недостатки. Например, продукты с фиксированным доходом могут стать более привлекательными, когда процентные ставки вырастут, что приведет к оттоку капитала из REIT и снижению стоимости их акций. И он чувствителен к изменениям процентных ставок, что может увеличить стоимость финансирования и сократить маржу прибыли, а также повысить стоимость долгового финансирования, что еще больше повлияет на прибыльность.

В то же время REIT очень чувствительны к изменениям на рынке недвижимости. Например, REIT, инвестирующие в районы со снижающимся доходом от аренды, могут столкнуться с влиянием на доходность акционеров, даже если есть много арендаторов. И, как и гостиничные REIT, более чувствительны к экономическим спадам. И REIT обычно фокусируются на определенных типах недвижимости, чьи отраслевые риски (например, спад в розничной торговле) могут привести к волатильности цен на акции.

А поскольку REIT обязаны распределять не менее 90% своего дохода в виде дивидендов, у компаний остается ограниченное количество средств для реинвестирования и развития бизнеса. Это требование распределения может привести к тому, что REIT столкнутся с нехваткой капитала для расширения и разработки новых проектов, что ограничит их потенциал роста. Хотя высокая доходность дивидендов привлекательна для инвесторов, этот высокий коэффициент распределения может подорвать их способность аккумулировать капитал и поставить под угрозу их долгосрочные возможности роста.

Существуют также REIT с высокими комиссиями за управление, которые могут снизить общую доходность инвестиций. Высокие комиссии за управление используются для выплаты зарплат управляющему фондом и команде управления и покрытия эксплуатационных расходов, что обеспечивает профессиональное управление, но также вычитает часть из доходности инвестиций. Даже если объекты REIT работают хорошо, высокие комиссии за управление все равно могут подорвать фактическую доходность.

Эксплуатацией и управлением REIT занимается команда профессионалов, что влечет за собой определенный риск доверия. Проблемы или неверные решения, принимаемые управленческой командой, могут напрямую повлиять на доход инвесторов. Более того, ее эффективность сильно зависит от состояния активов. Неверное управление имуществом может привести к снижению арендного дохода или повышению расходов на обслуживание. Кроме того, жесткая конкуренция на рынке может привести к повышению арендной платы и обесцениванию активов, в то время как инвесторы имеют ограниченные знания об эксплуатации, а асимметрия информации увеличивает инвестиционный риск.

Кроме того, уровень дивидендов, выплачиваемых инвестиционным трастом недвижимости, зависит от его операционной деятельности и уровня дохода. Хотя он обычно распределяет большую часть своего дохода среди своих акционеров, снижение дохода или ухудшение операций может привести к снижению или приостановке уровня дивидендов. Поэтому инвесторам необходимо следить за его финансовым благополучием и доходами, чтобы оценить потенциальный риск дивидендов.

Хотя REIT предлагают преимущества высоких дивидендов, ликвидности и профессионального управления, они также подвержены рыночному риску, риску процентной ставки, операционному риску, риску дивидендов, риску ликвидности, финансовому риску, политическому и налоговому риску, а также отраслевому риску. Инвесторы должны тщательно оценивать и управлять этими рисками в соответствии со своими собственными инвестиционными целями, толерантностью к риску и рыночными условиями при рассмотрении инвестиций.

Как выбрать REIT?

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) привлекли многих инвесторов, поскольку они предлагают такие преимущества, как профессиональное управление, диверсифицированные инвестиции, стабильную прибыль и низкие инвестиционные пороги. Однако они также сталкиваются с такими недостатками, как чувствительность к процентным ставкам, волатильность рынка и высокие расходы на управление. Поэтому инвесторам необходимо полностью учитывать эти факторы и принимать обоснованное решение при выборе.

Прежде чем выбирать REIT, важно сначала выяснить, является ли целью инвестирования поиск стабильного источника дохода, прирост капитала или и то, и другое. Различные REIT могут фокусироваться на разных целях, например, некоторые фокусируются на высокой доходности дивидендов, в то время как другие больше озабочены приростом активов. Также важно оценить толерантность к риску, поскольку эффективность различных типов REIT может сильно различаться в условиях экономической волатильности.

Например, REIT в сфере гостеприимства и розничной торговли обычно более чувствительны к экономическим циклам и изменениям потребительских расходов и могут столкнуться с большим операционным давлением и волатильностью доходов во время экономических спадов. Напротив, REIT в сфере жилья или здравоохранения обычно лучше выдерживают экономические колебания из-за более стабильных базовых потребностей. Понимание толерантности к риску и выбор типа, который ей соответствует, поможет добиться более стабильной доходности инвестиций в различных рыночных условиях.

Поскольку он должен распределять большую часть своего дохода между акционерами в форме дивидендов, они обычно обеспечивают более высокие и стабильные дивиденды. Эта характеристика делает его идеальным выбором для тех, кто ищет стабильный денежный поток и пассивный доход. Удержание его в течение длительного периода времени позволяет вам не только получать стабильные дивидендные доходы, но и прирост капитала за счет долгосрочного потенциала роста рынка недвижимости. В то же время REIT инвестируют в широкий спектр активов в сфере недвижимости, помогая диверсифицировать риски и снижать влияние волатильности рынка на инвестиционные доходы.

REIT предлагают значительные преимущества по сравнению с прямыми инвестициями в физическую недвижимость, такие как низкая стоимость, небольшие временные затраты и высокая ликвидность. В то время как прямые покупки недвижимости требуют высоких первоначальных инвестиций и постоянного управления и обслуживания, REIT позволяют участвовать в рынке недвижимости с низким порогом капитала, устраняя необходимость личного управления недвижимостью. Он котируется на фондовой бирже, и инвесторы могут покупать и продавать акции в любое время, получая доход от недвижимости, сохраняя при этом высокую ликвидность. Это позволяет инвесторам с ограниченным бюджетом легко выходить на рынок недвижимости и получать стабильную прибыль.

При выборе REIT крайне важно оценить финансовые показатели. Это включает в себя обзор операций с капиталом, таких как денежный поток и эффективность ликвидности, чтобы обеспечить адекватную ликвидность; сосредоточение внимания на чистом операционном доходе (NOI) для оценки рентабельности недвижимости; рассмотрение заполняемости, чтобы увидеть, насколько хорошо недвижимость сдается в аренду; и анализ уровня арендной платы за квадратный фут для оценки рыночной стоимости и арендного потенциала. Вместе эти показатели помогают оценить инвестиционную стоимость и потенциальный риск REIT.

Чтобы снизить инвестиционный риск, рекомендуется диверсифицировать активы, распределив средства по нескольким REIT. Это минимизирует влияние неэффективности одного REIT на общую инвестиционную доходность. Кроме того, оптимизируйте инвестиционный выбор на основе ключевых показателей, таких как средняя доходность дивидендов, средний темп роста дивидендов и годовой темп роста.

Например, средняя доходность дивидендов 4,31% отражает стабильный денежный поток; средний темп роста дивидендов 15,71% показывает потенциал для устойчивого роста; а средний годовой темп роста 10,56% указывает на потенциал прироста капитала. Принимая во внимание эти показатели, инвесторы могут выбрать наиболее эффективный REIT для достижения целей диверсификации рисков и оптимизации доходности.

Инвестиционные прогнозы показывают, что первоначальный портфель в размере $10 000, как ожидается, увеличится в стоимости до $11 487 за один год, до $44 161 за десять лет, до $263 812 за двадцать лет и, возможно, до $2 546 624 за тридцать лет с годовыми дивидендами примерно в долларах. Диверсифицируя фонды по нескольким REIT, инвесторы не только снижают риск, но и получают высокую доходность и стабильный дивидендный доход, что приводит к двойной выгоде: приросту капитала и стабильному денежному потоку.

В заключение, REITs — это эффективный способ участия в инвестициях в недвижимость с меньшим капиталом. Он предлагает преимущества профессионального управления, диверсификации и стабильной прибыли, а также высокую ликвидность и низкий входной барьер. Если вы хотите заняться инвестициями в недвижимость, но не хотите брать на себя высокие затраты и сложность управления прямой покупкой недвижимости, это определенно вариант, который стоит рассмотреть.

Отказ от ответственности: этот материал предназначен только для общих информационных целей и не предназначен (и не должен считаться) финансовым, инвестиционным или иным советом, на который следует полагаться. Никакое мнение, высказанное в материале, не является рекомендацией EBC или автора о том, что какая-либо конкретная инвестиция, ценная бумага, транзакция или инвестиционная стратегия подходит для какого-либо конкретного человека.